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房屋产权人一房二卖,第一买房人如何主张自己的权利?
发布日期:2022-08-17 22:02    点击次数:149
 

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一房二卖,两个合同都是债权合同,一般来理解两个合同都是有效的。但是,房屋买卖(尤其是二手房买卖)有其特殊性。即在房屋买卖双方签订房屋买卖合同之前,买房人(应当)会去看房,也(应当)会拉产调。

1、如果房屋产权人(即卖房人)已经将房屋交付给了第一买房人,第二买房人在去看房的时候肯定会了解到该房屋已经出售的情况。在此情况下,即便第二买房人支付了房屋全款,也办理了过户手续,其也不能构成善意取得【《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。】相反,第二买房人和卖房人之间的房屋买卖合同因为恶意串通损害第一买房人的利益而无效【《合同法》第52条:有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……】合同无效,即便第二买房人取得了房屋的所有权,也应当返还给卖房人【《合同法》第58条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……】

    2、如果房屋产权人(即卖房人)没有将房屋交付给了第一买房人,但是第一买房人依照合同的约定办理了预告登记,则房屋产权人和第二卖房人之间的房屋买卖合同也是无效的。因为预告登记具有准物权的性质,具有公示公信效力。通俗地将,就是买房人在买房时应该去拉标的房屋的产调,而产调上会显示该房屋已经做了预告登记(即该房屋产权人已经就该房屋签订了房屋买卖合同,并且正在交易中)。第二买房人就应当知道房屋产权人一房二卖的事实,如果其继续购买该房屋,就会构成“恶意串通损害第三人利益”,合同就会被认定为无效。这和房屋已经交付,第二买房人去看房时应当发现房屋一方二卖的道理是一样的。

    综上,如果房屋已经交付第一买房人,或者第一买房人已经做了预告登记,第一买房人就可以以“恶意串通损害第三人利益”为由主张卖房人和第二买房人之间的房屋买卖合同无效。

梦幻西游新副本 sans-serif; text-indent: 32px; line-height: 24px; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">当然,如果房子既没有交付第一买房人,也没有做预告登记。且第一买房人也没有证据证明第二买房人知道该房屋正在交易过程中的事实,就不能认定该第二个房屋买卖合同无效。第二买房人符合《物权法》第106条规定的条件的,就能够构成善意取得。

 

 

 

附:上海群峰音像制品有限公司诉高某某等房屋买卖合同纠纷

 

案情简介:上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室(现门牌号改为上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室)房屋(以下简称系争房屋)为动迁安置房,原属黄某某所有。2007年8月16日高某某(乙方)与黄某某(甲方)签订了《动迁房权益转让协议书》,约定:甲方将系争房屋以(人民币,下同)49万元的价款转让给乙方,甲方预交房款的义务同时转让给乙方,甲方仍作为买方办理产权登记,甲方有义务协助乙方办理其中相关的手续,其费用全部由乙方承担,乙方获得受让权后,代甲方向房产开发商交付所需房款,差额部分直接交付甲方。案外人刘某某作为该协议的见证人签署了姓名。2007年8月17日,高某某向黄某某支付了购房款10万元,2007年8月20日,高某某向黄某某支付了购房款127,272元,2007年8月18日,高某某以黄某某的名义向系争房屋的开发商支付了房款262,728.74元,因房屋面积调整,开发商于2008年2月25日经结算实收系争房屋价款为262,163.47元。2008年1月始,高某某入住系争房屋,并以黄某某的名义缴纳相应的物业管理费等。2011年12月20日,黄某某取得了系争房屋的房地产权证,2012年5月14日经上海市某某公证处公证,黄某某向潘鑫出具了《委托书》一份,委托权限包括签订系争房屋的房地产买卖转让合同、代为办理系争房屋的交易过户、登记手续、代为收取系争房屋的房价款并代为收取下家的银行贷款等事宜。2012年11月1日,潘鑫作为黄某某的代理人与上海群峰音像制品有限公司(以下简称群峰公司)签订了《上海市房地产买卖合同》,约定:黄某某将系争房屋以110万元的价款出让给群峰公司,双方于2012年11月30日之前向房地产交易中心办理转让过户手续,群峰公司于2012年11月1日前支付110万元。合同中未约定系争房屋的交付时间。2012年11月2日,群峰公司和黄某某分别委托代理人(群峰公司委托高志根,黄某某委托潘鑫)向上海市浦东新区房地产交易中心申请办理过户手续,2012年11月14日,系争房屋产权登记于群峰公司名下。2013年4月19日,高某某向法院提起诉讼。

 

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第13048号】民事活动应当遵守法律。2007年8月16日高某某与黄某某就买卖系争房屋签订的《动迁房权益转让协议书》系双方当事人真实意思表示,应属合法有效。对于群峰公司和黄某某就系争房屋于2012年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题,黄某某与群峰公司签订系争房屋买卖合同时,黄某某明知该房屋已经出售于高某某,其再次出售的行为属恶意,群峰公司和黄某某签订的买卖合同中约定了过户时间为2012年11月30日之前,支付购房款的时间为2012年11月1日之前,但群峰公司和黄某某于2012年11月2日就向相关房地产登记机构递交了申请系争房屋过户的手续,系争房屋于2012年11月14日登记至群峰公司名下,但就相关的房价款支付,群峰公司仅提供了公司的财务凭证,认为105万元购房款已经支付给了黄某某的委托代理人潘鑫,履行了支付购房款的合同义务,但经核实群峰公司提供的财务凭证为公司工资发放的财务凭证,无法确认为支付购房款的证据,群峰公司在未履行先合同义务的情况下取得系争房屋的物权亦非善意,且群峰公司和黄某某的行为已损害了高某某的合法权益,故高某某要求确认群峰公司和黄某某于2012年11月1日就系争房屋签订的买卖合同无效的诉请于法有据,应予支持。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。高某某要求将系争房屋从群峰公司名下恢复登记至黄某某名下的诉请予以支持。根据高某某与黄某某签订的转让协议书,黄某某有义务在系争房屋符合过户条件的情况下,协助高某某办理过户手续,故在系争房屋恢复登记至黄某某的名下后,高某某有权要求黄某某协助办理系争房屋的过户手续。群峰公司就合同的效力及本案不应一并处理高某某要求过户诉讼请求的观点均不予采纳。黄某某、高志根、潘鑫经法院合法传唤未到庭应诉,视其放弃了举证、质证及抗辩的权利,由此产生的法律后果,应由其自行承担。

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第3379号】本院认为,被上诉人高某某与被上诉人黄某某就系争房屋签订的《动迁房权益转让协议书》合法有效,高某某据此对系争房屋的产权具有期待利益。上诉人主张高某某未实际向黄某某支付购房款,不仅缺乏证据予以证明,亦非本案争议,与上诉人权益无涉,故本院对上诉人的该项主张不予采信。本案的争议焦点是上诉人与被上诉人黄某某于2012年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》是否因双方恶意串通,损害被上诉人高某某的合法权益而无效。针对上述争议,原审认定黄某某在已将系争房屋出售于高某某并已实际交付房屋的情况下,仍然与上诉人签订买卖合同并过户的行为显属恶意,并无不妥,本院予以支持。就上诉人而言,其虽与系争房屋权利人黄某某的委托代理人潘鑫签订买卖合同,但在上诉人支付购房款之前双方便于签订合同的第二天办理了过户手续,此举不仅不符合合同约定,亦不符合正常交易流程。而就购房款的支付,上诉人未能举证证明银行转账凭证上所涉金额为购房款的性质,也未能合理说明其将105万元打入上诉人公司发放工资专用账号,再从该专用账号打入潘鑫账号的缘由,其在一、二审期间提供的证据均无法有效证明其已经履行了购房款的支付义务。本案在签订买卖合同及房款支付过程的细节上存在诸多疑点,上诉人对此均无法合理说明,故原审认定上诉人取得系争房屋的物权并非善意,侵害了高某某的合法权益,具有事实依据,本院予以支持。综上,原审根据本案所查明的事实判决上诉人与被上诉人黄某某签订的买卖合同无效并就合同无效的后果作出了处理,于法不悖,本院予以维持。上诉人群峰公司的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。