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房产中介在二手房买卖居间中有过错,要对受害者承担何种责任?
发布日期:2022-08-17 06:31    点击次数:149
  郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

房产中介在提供居间服务的过程中应当履行勤勉、忠实的义务,否则非但不能收取中介费,反而要承担赔偿责任,而且赔偿数额可能远远高于其收取的中介费(这并不违反《合同法》第113条规定的合同可预见性原则)。本案中,中介公司收取的中介费只有6300元,但是退还中介费后又承担了15万元的补充赔偿责任。这为中介公司敲响了警钟,警示中介公司在提供居间服务的过程中必须勤勉、忠实,否则可能要承担非常严重的赔偿责任。

裁判摘要:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时,对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务,应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项,包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用;给委托人造成损失的,中介方应当承担相应的损害赔偿责任【注:本案中是房产中介向受害人承担补充赔偿责任】。

案情简介:2013年7月4日,原告廖某某(乙方,买受方)、被告郑某某(甲方,出售方)及被告##房产经纪事务所(丙方,居间方)签订《房地产居间合同(买卖)》。约定由原告向被告郑某某购买涉案房屋(松江区新桥镇新北街XXX弄XXX号XXX室),房屋面积90平方米,转让总价款63万元;当日,原告向被告郑某某支付了2万元购房定金。2013年8月15日,原告(乙方、受让方)、被告郑某某(甲方,出让方)及被告##房产经纪事务所(丙方)共同签署《二手房买卖合同<房屋转让协议>》,约定:第一条甲方对产权的声明,甲方声明该房屋性质为商品房(现没有产证)。同日,原告向被告郑某某支付购房款56万元。当日,原告还向被告##房产经纪事务所支付了6,300元的中介费。后案涉房屋因为农村集资房,《房地产居间合同(买卖)》中关于房屋买卖部分及《二手房买卖合同<房屋转让协议>》被认定无效,致诉。

裁判原文节选

一审【案号:上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第183号】本院认为:本案纠纷涉及到房屋买卖合同和居间合同两种法律关系。

从房屋买卖合同法律关系来看,违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中,被告郑某某与原告廖某某虽明知涉案房屋属农村集资房,无房地产权证,但双方仍然签订买卖合同或缔结买卖合同关系进行交易,违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定,故被告郑某某与原告廖某某就涉案房屋签订的《房屋转让协议》无效以及《房地产居间合同(买卖)》中缔结的房屋买卖合同关系无效。其次,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,原则上应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

从居间合同法律关系来看,《合同法》第四百二十五条规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况, 放屁臭是怎么回事损害委托人利益,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时,对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务,应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项,包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务,严重损害委托人利益的,不得要求委托人支付中介服务费用;给委托人造成损失的,中介方应当承担相应的损害赔偿责任。

本案的争议焦点在于:1、房屋买卖合同无效后,原告已付给郑某某的58万元应如何处理?原告诉请被告郑某某返还该58万元及赔偿相应利息损失有无依据?2、该58万是否构成原告的损失?如构成,则被告##房产经纪事务所应否承担赔偿责任以及如何承担?被告##房产经纪事务所已收取的中介费6,300元如何处理?

关于争议焦点1,合同无效的,自始无效,被告郑某某因而丧失了占有原告所付58万元的合法依据,理应向原告返还该购房款,并赔偿相应的利息损失,故原告的该项诉请本院予以支持。

关于争议焦点2,根据已查明的事实,本案中被告##房产经纪事务所至少存在以下四处违反忠实义务和勤勉义务等合同义务的过错行为:一是未对郑某某提供资料的真实性进行适当审查,虽然郑某某提交了一组材料,具有较大的迷惑性,但被告##房产经纪事务所作为从事媒介居间的专业机构,应当被赋予更为专业、更为详尽的注意义务。被告##房产经纪事务所在不确定房源信息是否真实的情况下即挂牌对外出售,且在签订居间合同之时仍未严格审查,放任风险因素的存在,视为其未尽到注意义务,理应承当相应的赔偿责任。二是在公证书的问题上,被告郑某某的身份证号码显然少了最后一个数字,该事项无需专业知识即可识别,而被告##房产经纪事务所连这样的一般注意义务都未尽到。此外,被告##房产经纪事务所本可凭有效身份证件和公证书原件即可至位于同一城市的公证处进行现场核查,但被告##房产经纪事务所却未采取该措施。三是被告##房产经纪事务所工作人员在交易过程中已经对郑某某起疑,且实施了一定的查核行为,但被告##房产经纪事务所未将该情况及时告知原告,亦属于不作为的违约。此外,本案涉案房屋不能上市交易,被告##房产经纪事务所在明知或者应知的情况下,仍为该类房屋的买卖提供居间服务,显属不当。四是被告##房产经纪事务所经办人员没有相关资质,显属居间服务存在瑕疵,综上,被告##房产经纪事务所确实未尽到中介方的合同义务,存在较大过错,理应承担相应责任。

关于该责任如何承担的问题。本院认为,关于被告##房产经纪事务所已收取的6,300元中介费的问题,因本案中被告存在较大过错,故不应收取中介费,已经收取的,应当退还。现原告提出该项诉请,且被告##房产经纪事务所也愿意在交易无法进展的情况下退还该费用,故本院对原告的该项诉请予以支持。但对于58万元房款及利息损失的赔偿问题,本院认为,首先,根据本案已查明的事实,原告被郑某某欺骗,丧失了对该58万元的占有。现虽然报案且公安部门已立案侦查,但郑某某何时到案尚未可知,综合本案情形,应可将该58万元及相应利息认定为原告的损失。本案中,被告存在上述过错,而原告作为受害者,未尽到相关的注意义务亦是导致其财产损失的事实因素之一,故本案中,原告及被告##房产经纪事务所双方皆有过错,按照风险负担原则,双方应各自承担与其过错相适应的责任。结合本案案情,被告##房产经纪事务所作为专业中介机构理应对居间事项负有更高、更专业的注意义务,但其存在上述四处明显的、严重违反合同义务的行为,过错程度较大,故本院酌定由其在15万的范围内就被告郑某某无法返还的部分款项对原告承担补充赔偿责任。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第2566号】本案二审争议焦点是鸿志公司在涉案房屋的居间过程中是否存在过错,应否就廖某某的损失承担赔偿责任。对此,首先,涉案房屋系农村集资房,无房地产权证,不能上市交易,鸿志公司在明知房屋性质的情况下仍然将该房屋挂牌并提供居间服务,存在一定过错。其次,鸿志公司作为专业中介机构,其居间义务并不仅在于促成双方签订买卖合同,还应当在交易过程中尽到审慎义务,以维护交易的合法性及安全性,中介机构对于挂牌的房源信息理应进行必要的调查及审核,以确保该信息的真实性。而根据鸿志公司在原审中的陈述,其在签订居间合同的时候并未看到过郑某某提供的有关房屋资料,直至双方签订买卖合同的当天才看到该些材料,鸿志公司在未对房源信息进行核实的情况下即挂牌,对当事人提供的房屋资料未经调查审核的情况下即与双方签订买卖合同,显然未尽到专业中介机构必要的审慎义务,存在明显过错。故本院认同原审判决理由,鉴于鸿志公司在居间过程中未尽到忠实义务及勤勉义务,存在较大过错,故对于廖某某的损失应承担相应赔偿责任,并退还廖某某中介费。至于鸿志公司上诉称现在房源信息的真实性尚无定论、郑某某是否系权利人尚不明确一节,根据原审法院至公安机关调取的相关材料可以反映,系争房屋的权利人为案外人杨某某,而郑某某因涉嫌合同诈骗案刑拘在逃,故鸿志公司该上诉理由显然不符合客观事实,本院不予采信。综上所述,原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的,本院应予维持;上诉人鸿志公司的上诉请求缺乏事实与法律依据,本院不予支持。