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承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效?
发布日期:2022-08-17 01:59    点击次数:127
  郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

1988年04月02日生效的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条规定已被2008年12月24日生效的《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》 (法释[2008]15号)废止。因此,2008年12月24日之后的民事判决不得在引用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第118条的规定认定侵犯承租人优先购买权的《房屋买卖合同》无效。

    1999年10月01日生效的《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但是,该条并未规定侵犯承租人优先购买权的法律后果,即《房屋买卖合同》无效?有效?有效但出卖人应承担赔偿责任?其他?

2009年09月01日生效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。” 该条司法解释明确了侵犯承租人的优先购买权,并不会导致《房屋买卖合同》无效,但是承租人可以要求出租人(出售人)承担赔偿责任。该条也隐含了尊重《房屋买卖合同》所产生的法律后果的意思,即房屋买受人因《房屋买卖合同》所取得的房屋所有权或所有权的期待权不受影响(即便该买受人不是善意买受人)。因为1、在房屋买卖双方已经签订《房屋买卖合同》(甚至已经办理过户手续)的前提下,承租人要想继续“优先购买”取得标的房屋,就首先要确认房屋买卖双方的《房屋买卖合同》无效,使房屋的所有权维持在或回复到出租人享有所有权的状态,否则,承租人不可能向买受人行使“优先购买”的权利。2、根据2016年03月01日生效的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第12条的规定【……其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:……(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。】按份共有人行使优先购买权的“必经之路”即请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。参照该规定,承租人要想行使优先购买权也要撤销房屋买卖合同或者确认房屋买卖合同无效,在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持【暗含撤销房屋买卖合同也不予支持】的前提下,承租人的在出租人与买受人已经签订《房屋买卖合同》的前提下再想“优先购买”已不可能。这样有利于维护交易安全,有利益维护现有的法律秩序,也有利于促进交易。当然,该规定也给承租人的优先购买权的权利范围设定了比较大的限制。

    此外,需要说明的是,即便买房人知道房屋存在租赁合同且承租人没有放弃优先购买权(即买房人非善意),房屋买卖双方签订房屋买卖合同也不属于“恶意串通损害第三人利益”的行为,因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定,承租人的“优先购买权”仅仅是一种受到很大限制的权利(通俗地讲就是一种比较弱的权利),侵犯该权利并不会严重到导致房屋买卖合同无效的程度。且承租人的重要权利(租赁权)不因房屋买卖受到影响,其权利基本能够得到保护。

 

 

瞬玩族 Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">附:上海宝茂置业有限公司、林××与蔡××房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:蔡××系案涉房屋的承租人,宝茂公司于2002年取得案涉房屋的所有权,2004年2月,宝茂公司与林××签订《上海市房地产买卖合同》,以人民币(以下币种均为人民币)59,932元的价格将系争房屋出售给了林××,林××取得了该房屋的产权证,该房屋建筑面积为28.27平方米。2006年6月2日,林××向上海市宝山区人民法院起诉,以系争房屋产权人的身份,要求蔡××搬离该房屋。

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市宝山区法院(2008)宝民三(民)初字第1032号,判决时间:2008年12月22日】蔡××在宝钢七村12号203室实际居住20余年,已与房管部门形成了事实上的租赁关系,现宝茂公司、林××在未征得蔡××同意的情况下签订房屋买卖合同,侵害了蔡××的合法权利,该合同应属无效。一审庭审中,蔡××提出其系房屋实际承租人,依法享有优先购买房屋的权利,该请求合法有据,应予支持。关于宝茂公司提出蔡××的请求超过诉讼时效的问题,根据宝茂公司自述,其向蔡××宣传购房政策时,蔡××明确表示房屋归其所有,不愿再办购房手续,可见蔡××始终主张房屋权利,仅因认识错误而表达不准确,且2006年以来双方一直就本案房屋的争议进行诉讼,诉讼中蔡××也以各种形式要求保护其合法权利,故蔡××提出诉讼请求并未超过法定的诉讼时效。宝茂公司与林××之间的买卖合同被确认无效后可能涉及的有关事宜,应由宝茂公司与林××另行解决,本案中不予处理。

 

二审【案号:上海二中院(2009)沪二中民二(民)终字第330号,判决时间:2009年4月13日】蔡××在系争房屋内实际居住至今已近30年,其为该房屋的实际承租人等事实已经相关生效法律文书作出认定,故蔡××享有优先购买系争房屋的权利。根据法律规定,宝茂公司出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知蔡××。现双方当事人就宝茂公司在将房屋出售给林××之前是否曾告知并明确要求蔡××购买系争房屋存在争执,宝茂公司应就此承担举证责任,虽宝茂公司在二审时提供了有关证人证言,但考虑到证人原为宝茂公司工作人员,且宝茂公司至今未提供任何直接的书面证据证明其曾尽到通知义务,故宝茂公司应就其未能充分举证承担责任。一审法院以两上诉人签订房屋买卖合同侵害了被上诉人的合法权利为由认定上述合同无效并无不当。关于宝茂公司提出蔡××在一审中主张系争房屋优先购买权已超过合理期限的问题,二审法院认为,法律明确规定出租人在出售房屋前的合理期限内负有通知承租人的义务,在此前提下,承租人才能在合理期限内行使优先购买权。鉴于上述认定及林××与蔡××曾在2006年就系争房屋的争议进行诉讼的事实,蔡××在相关判决生效后再主张其应享有的优先购买权并未超过法定的诉讼时效。一审法院所作判决并无不当,可予维持。

 

再审【案号:上海高院(2010)沪高民一(民)再提字第1号】本院再审认为,宝茂公司有偿取得系争房屋产权后,于2004年2月与林××签订房屋买卖合同,将系争房屋出售给林××,该合同并未违反法律和行政法规的强制性规定,原判依据当时的司法解释判决合同无效虽有一定的依据,但为以后的司法解释所修正,上海市人民检察院的此项抗诉理由成立。蔡××起诉要求确认宝茂公司与林××之间签订的上述合同无效,本院难以支持。但宝茂公司在取得系争房屋时明知蔡××租住在内,蔡××夫妇是系争房屋的实际承租人,宝茂公司在处分系争房屋时,应在合理期限内通知承租人,询问承租人是否行使优先购买权。而本案诉讼中宝茂公司并未提供有效证据证明其在出售系争房屋前通知过蔡××,故宝茂公司的行为已构成对蔡××合法权利的侵害。至于时效问题,本案蔡××自2006年林××起诉蔡××迁让时才得知系争房屋已被出卖,之后一直主张系争房屋的合法权利,该案二审于2007年1月作出终审判决,未支持林××的诉讼请求。2008年11月,蔡××起诉,要求确认宝茂公司与林××之间签订的房屋买卖合同无效的同时,主张优先购买权,并未超过法定的两年诉讼时效。因此,蔡××起诉要求以同等价格优先购买系争房屋,本院予以支持,宝茂公司应协助蔡××办理相关过户手续。原审根据查明的事实,依法作出“蔡××向宝茂公司支付购房款59,932元、宝茂公司协助蔡××办理系争房屋过户手续”的判决并无不当,本院予以维持。再审诉讼中,蔡××为解决双方的纠纷,愿意在原房价的基础上再支付宝茂公司房屋补偿款1至2万元,于法不悖,本院予以准许。宝茂公司将系争房屋以同等价格出卖给蔡××以后,宝茂公司与林××之间签订的系争房屋买卖合同不能履行的有关事宜,可由宝茂公司与林××另行解决,本案不作处理。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第330号民事判决;二、维持上海市宝山区人民法院(2008)宝民三(民)初字第1032号民事判决第二项【注:蔡××于判决生效之日起十日内向宝茂公司支付购房款59,932元,宝茂公司于判决生效之日起十日内协助蔡××办理上海市宝山区宝钢七村××号×××室房屋过户手续。】;三、撤销上海市宝山区人民法院(2008)宝民三(民)初字第1032号民事判决第一项;四、蔡××于本判决生效之日起十日内支付上海宝茂置业有限公司房屋补偿款人民币2万元;五、对蔡××的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一、二审案件受理费的负担不变。本判决为终审判决。

 

 

评析:一审判决是在2008.12.22作出,在2008年12月24日《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》生效前,因此,该判决依据1988年04月02日生效的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第118条的规定认定《房屋买卖合同》无效正确;

二审判决是在2009年4月13日作出的,此时《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第118条已被废止,在无明确法律依据的前提下维持原判值得商榷。

再审判决虽然明确了房屋买卖合同有效,但却判决蔡××于判决生效之日起十日内向宝茂公司支付购房款59,932元,宝茂公司于判决生效之日起十日内协助蔡××办理上海市宝山区宝钢七村××号×××室房屋过户手续。这个判决同时确认房屋买卖合同有效和蔡××可以继续优先购买标的房屋就很矛盾了,理由同本文正文。需要明确的是:1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定认定《房屋买卖合同》有效是正确的;2、判决宝茂公司与蔡××互相履行标的房屋买卖合同是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定,房屋买卖合同是有效的,承租人不能再“优先购买”标的房屋。