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出租人给承租人发合同解除函之后,次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费?
发布日期:2022-08-17 08:10    点击次数:60
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:在房屋租赁市场,转租现象很常见。“二房东”是一个经济现象,也引发了很多法律上的问题。

 

一、如果出租人无合同解除权,则次承租人应当继续向承租人(转租人)支付租金

 

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】(注:本条第一句的协议解除也属于广义的约定解除的范畴。约定解除和法定解除是相对的,协议解除和单方解除是相对的。)和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”】

 

合同解除权属于形成权,可因合同一方当事人的意思表示而使法律关系产生、变更、消灭。如果出租人有合同解除权,则承租人在收到出租人的解除函时合同即被解除。如果出租人没有合同解除权,则出租人发函给承租人不产生合同解除的法律后果,出租人和承租人的租赁合同,以及承租人和次承租人的租赁合同不受解除函的影响,次承租人应当按照租赁合同的约定继续向承租人(转租人)支付租金。

 

如果次承租人知道了出租人给承租人发函解除合同,并且误判出租人和承租人之间的租赁合同已经被解除,并进而向出租人支付房屋占用费,则:(1)次承租人对承租人构成违约,要向承租人承担违约责任;(2)次承租人可基于不当得利向出租人主张返还已付的房屋占用费及利息。

 

 

二、如果次承租人不知道出租人给承租人发解除函,则次承租人应当继续向承租人(转租人)支付租金

 

如果次承租人不知道出租人给承租人发解除函,则次承租人作为一个善意的合同当事人,按照合同的约定向承租人(转租人)支付租金没有违反合同的规定,也没有违反法律的规定。

 

 

三、如果出租人有合同解除权并且次承租人知道出租人向承租人发了解除函,则次承租人应当向出租人支付房屋占用费

 

承租人和次承租人之间的租赁合同的基础是承租人和出租人之间的租赁合同,如果这个基础不存在了,那么次承租人使用收益的合同目的也就不能实现了,次承租人和承租人之间的租赁合同也就只能解除。《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第8条规定:“……租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的,则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同,原出租人并非转租合同的当事人,不能强迫他继续履行转租合同。因此,除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致,否则,次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。”出租人发函给承租人解除合同之后,次承租人占有使用出租人的房屋便失去了合同基础,应当向出租人支付占有使用费。关于占有使用费的标准,上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第10条规定:“房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准。我们认为,出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的,应当支持。”也就是说,出租人可以租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三者中选其一。

 

但是,由于次承租人不能判断出租人是否有合同解除权,会导致一些问题:

 

从实体法上讲,出租人有合同解除权并且给承租人发了解除函,出租人和承租人之间的租赁合同在承租人收到解除函时就解除了。(1)如果承租人对于出租人有合同解除权及收到解除函时合同即解除了没有异议,那么,次承租人就应当向出租人支付房屋占用费直到次承租人搬离标的房屋。当然,如果出租人给承租人发函解除合同之后又和次承租人直接签订租赁合同的,次承租人(新的承租人)应当按约向出租人支付租金;如果出租人给承租人发函解除租赁合同之后又将房屋出租给第三人(新的承租人),第三人(新的承租人)又将标的房屋转租给次承租人(新的转租合同项下的次承租人),则次承租人应当按约向第三人(新的承租人)支付租金(本文所附案例即是此种情形)。  (2)如果承租人对于出租人的解除权有异议(不认可出租人有解除权),则对于合同是否解除就会在承租人和出租人之间产生争议和纠纷,发生诉讼。在合同是否被解除得到有权机关的认定的之前,次承租人只能自行判断出租人和承租人之间的合同是否被解除。a.如果次承租人的判断是承租人和出租人的合同被解除并向出租人支付房屋占用费,则次承租人的做法是正确的,不会有后续的法律责任;b.如果次承租人的判断是承租人和出租人之间的合同没有被解除并向承租人支付租金,则可能会面临着出租人向次承租人主张房屋占用费的法律风险。

 

 

 

附东方证券股份有限公司诉上海秋阁餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案

 

案情简介:系争的上海市闵行区XX路XX房屋XX室(面积为578.87平方米)、301室(面积为633.40平方米)房屋的权利人均为案外人XX有限公司有限公司(以下简称“xx公司”)。2008年8月26日,xx公司与上海秋阁餐饮管理有限公司(以下简称“秋阁公司”)签订协议一份,该协议约定:xx公司同意秋阁公司将其租赁的系争房屋三楼(建筑面积为633.40平方米)全部转租给东方证券股份有限公司(以下简称“东方证券公司”),用于开办都市路证券营业部,但仅限于开办证券营业部,不得转做其他用途;xx公司与秋阁公司之间原签订的租赁合同(合同编号:HS-JY-C2-17)中的权利、义务及其它条款持续有效;xx公司与秋阁公司之间签订的系争房屋一楼(建筑面积578.87平方米)房屋租赁合同生效的前提为:1、系争房屋一楼原为小区配套的游泳池,该功能的改变必须经小区50%以上业主同意;2、秋阁公司与东方证券公司签订系争房屋一楼和三楼的房屋租赁合同;xx公司与秋阁公司签订的系争房屋一楼房屋合同仅用于秋阁公司与东方证券公司办理手续。该协议还就双方的其他权利义务作出了约定。嗣后,秋阁公司(作为出租人、甲方)与东方证券公司(作为承租人、乙方)就系争房屋1楼及3楼房屋签订房屋租赁合同。该合同约定,房屋租赁期自2008年12月10日起至2013年12月10日止,房屋的月租金为每月人民币(下同)70,059元,房屋租金两年内不变,自第3年起,双方可协商对租金进行调整。补充条款第1条约定,在合同期内,前两年合约租金不上涨,第三年起,每年租金在上年基础上递增5%。上述合同亦对秋阁公司、东方证券公司双方的其他权利义务作出了约定。合同签订后,秋阁公司向东方证券公司交付了系争房屋,由东方证券公司作证券经营使用至今。2013年6月至7月间,东方证券公司收到xx公司及上海市闵行区xx业主委员会(以下简称xx业委会)分别向其发送的题为《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同告知函》及《关于终止租赁补偿协议的通知》,东方证券公司至此获知,秋阁公司未向xx公司及xx业委会支付租金,故xx公司及xx业委会要求解除与秋阁公司之间的房屋租赁合同。2013年10月30日, 戴维娜东方证券公司分别向位于上海市闵行区XX路XX弄XX号、上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室、上海市闵行区颛兴东路1570号的地址,以秋阁公司法定代表人谢中华为收件人,发送了题为《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同通知函》的函件,该函件主要载明,东方证券公司获知秋阁公司拖欠案外人xx公司及xx业委会租金后遭两位出租人解除合同,故秋阁公司不再享有出租权,东方证券公司无法继续履行与秋阁公司的租赁合同,终止双方租赁关系。对于2013年9月至11月的租金,东方证券公司将与案外人xx公司及xx业委会协商后划入指定账户。上述函件分别由他人签收。之后,秋阁公司因东方证券公司未向其支付2013年9月11日至2013年12月10日期间的租金,遂诉至原审法院。原审庭审中,秋阁公司认可东方证券公司提出的系争房屋(一楼及三楼)的月租金按每月81,102.05元的标准计算。本案诉讼期间,xx公司(作为原告)起诉秋阁公司(作为被告)房屋租赁合同纠纷一案由上海市闵行区人民法院依法受理,案号为(2014)闵民五(民)初字第2258号。该案中,上海市闵行区人民法院查明,2007年起xx公司与秋阁公司开始建立房屋租赁合同关系。2010年6月22日,xx公司与秋阁公司重新签订了《租赁合同》,合同约定:xx公司将其所有的位于上海市XX路XX号xx会所三楼出租给秋阁公司经营宾馆。另查明,2008年8月26日,xx公司与秋阁公司签订协议,约定xx公司同意秋阁公司将承租的XX路XX号xx会所三楼全部转租给东方证券公司,用于开办都市路证券营业部。2013年6月9日,秋阁公司支付了2013年6月的租金,之后秋阁公司未再付款。2014年4月14日,xx公司向秋阁公司发送《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同告知函》,通知秋阁公司终止并解除双方的租赁关系,xx公司没收秋阁公司支付的押金不予退还,并要求秋阁公司支付xx公司2个月的租金作为违约金。秋阁公司于次日签收上述告知函。xx公司自述其已于2013年9月将房屋另行出租给案外人,但租赁房屋始终由次承租人东方证券公司使用。该案中,法院认为,秋阁公司在2013年6月支付了当月租金后,未再支付之后的租金,系秋阁公司违反了合同的约定,xx公司根据合同约定取得了单方解除权,双方合同于2014年4月15日解除,现xx公司主张2013年7月、8月的租金符合法律规定,应予支持。上海市闵行区人民法院遂于2015年5月12日作出民事判决,判决主文为:“原告XX有限公司有限公司与被告上海秋阁餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2014年4月15日解除;二、被告上海秋阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX有限公司有限公司2013年7月、8月房屋租金合计69,596元。”该判决文书已经发生法律效力。原审另查明,xx业委会(作为原告)起诉秋阁公司(作为被告)的房屋租赁合同纠纷一案,由上海市闵行区人民法院于2014年1月13日立案受理,案号为(2014)闵民五(民)初字第231号。该案中,xx业委会诉称,其与秋阁公司于2008年9月25日签订了《补偿协议》,约定xx业委会将其合法拥有使用权的位于上海市闵行区XX路XX号的xx会所一楼(即本案系争房屋一楼)委托秋阁公司租赁给东方证券有限公司用于开办营业部(实为租赁给秋阁公司,其转租给东方证券公司)。协议第三条约定,秋阁公司承诺给予xx业委会每年20万元的房屋租赁补偿,用于小区建设。补偿费按季支付,每季5万元。因秋阁公司未及时支付xx业委会2013年第二、三季度房屋租赁补偿费,故xx业委会诉至法院,要求秋阁公司支付上述房屋租赁补偿费10万元及滞纳金。后双方经调解达成如下调解协议:“一、被告上海秋阁餐饮管理有限公司结欠原告上海市闵行区xx业主委员会2013年第二、三季度的房屋租赁补偿费10万元,此款被告于2014年3月30日前支付25,000元,同年4月30日前支付25,000元,同年5月30日前支付25,000元,余款25,000元于同年6月30日前付清;二、上述款项被告有任何一期逾期支付,则原告有权就余款部分申请一并执行;三、原告放弃其余诉讼请求;四、案件受理费575元,由被告负担。”原审审理中,秋阁公司请求法院判令:1、东方证券公司向秋阁公司支付2013年9月11日至2013年12月10日期间的房屋租金243,315.18元;2、东方证券公司将房屋返还秋阁公司。在原审审理过程中,秋阁公司变更诉讼请求,请求法院判令:1、东方证券公司向秋阁公司支付自2013年9月11日至2013年12月10日期间的系争房屋(一楼及三楼)租金243,315.18元;2、东方证券公司支付秋阁公司自2013年12月11日至2014年4月15日期间系争房屋三楼的使用费168,698.52元(以每月42,174.63元为标准,计算4个月为168,698.52元)。秋阁公司辩称:不同意东方证券公司的全部诉讼请求。

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第2098号】本案首先需要确认的事实是,本案的租赁标的物包括系争房屋一楼和三楼两处。秋阁公司先分别向案外人xx业委会及案外人xx公司承租了系争房屋一楼和三楼的场地,再将系争房屋一楼、三楼转租于东方证券公司。根据本案查明的事实,秋阁公司、东方证券公司就系争房屋一楼、三楼签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。在房屋租赁关系中,秋阁公司作为出租人的主要合同义务为将房屋交付承租人使用,而东方证券公司作为承租人的主要合同义务为向出租人支付租金。本案中,东方证券公司至合同约定的租赁期限届满前(即至2013年12月10日止)占有使用了系争房屋一楼、三楼场地,且自2013年9月起东方证券公司未再向秋阁公司支付租金,故秋阁公司主张自2013年9月11日起至2013年12月10日止的租金,符合事实和法律依据,法院予以支持。具体金额应为243,306.15元(计算方法为:每月81,102.05元X3个月=243,306.15元)。东方证券公司抗辩,其未向秋阁公司支付2013年9月至12月期间租金的原因在于,其收到秋阁公司的出租人(即案外人xx公司与xx业委会)的函件,载明案外人xx公司与xx业委会因秋阁公司欠付租金通知解除租赁合同,故秋阁公司不再享有收取租金的权利,东方证券公司不再向其支付租金。但法院认为,秋阁公司、东方证券公司之间的房屋租赁关系与秋阁公司与其出租人(即案外人xx公司与xx业委会)之间的房屋租赁关系,均属独立的法律关系,互相之间并不依存。即便秋阁公司与其出租人之间存在纠纷,也不代表东方证券公司即可不再按秋阁公司、东方证券公司之间的合同履行。而事实上,秋阁公司与案外人xx业委会之间就系争房屋一楼所建立的房屋租赁关系在2013年12月10日前也从未确认解除。秋阁公司与案外人xx公司之间就系争房屋三楼所建立的房屋租赁关系经法院生效裁判文书确认于2014年4月15日解除。故至2013年12月10日前,秋阁公司仍享有向东方证券公司收取系争房屋一楼及三楼租金的权利。东方证券公司不能以秋阁公司与其出租人之间尚未确定的纠纷作为其拒绝支付租金的抗辩理由,故东方证券公司的抗辩意见法院不能认同。关于2013年12月11日至2014年4月15日期间,系争房屋三楼的房屋使用费,正如上文叙明,法院生效判决确认秋阁公司与案外人xx公司之间就系争房屋三楼所签订的房屋租赁合同直至2014年4月15日解除,东方证券公司至该日也实际使用了系争房屋三楼的场地,故秋阁公司主张该段期间内的房屋三楼的使用费,于法有据,法院予以支持。关于房屋三楼每月使用费的计算标准,秋阁公司主张以房屋三楼的场地面积除以房屋一楼、三楼的总面积再乘以房屋一楼、三楼的总租金予以计算(秋阁公司自行计算得每月42,174.63元),该计算标准属合理,法院予以认可。秋阁公司主张自2013年12月11日至2014年4月15日期间的租金,虽超过四个月的时间,但秋阁公司以四个月为限,计算系争房屋三楼的使用费,共计得168,698.52元,法院亦予以确认。原审法院审理后于二○一五年八月十四日作出判决:一、东方证券股份有限公司于判决生效之日起十日内向上海秋阁餐饮管理有限公司支付关于上海市闵行区XX路XX号一楼及三楼(合计面积为1,212.27平方米)自2013年9月11日起至2013年12月10日止的租金人民币243,306.15元;二、东方证券股份有限公司于判决生效之日起十日内向上海秋阁餐饮管理有限公司支付关于上海市闵行区XX路XX号三楼(面积为633.40平方米)自2013年12月11日起至2014年4月15日止的房屋使用费人民币168,698.52元。如果未按原审判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,474.86元,由东方证券股份有限公司负担。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第3579号】本案的争议焦点在于上诉人是否应当向被上诉人支付2013年9月至2014年4月15日期间的租金及房屋使用费。本案中,被上诉人将其向案外人xx公司租赁的系争房屋转租给上诉人,双方为此签订了《上海市房屋租赁合同》。在合同履行过程中,被上诉人无故拖欠租金,导致权利人xx公司以及xx业委会行使合同解除权。在xx公司、xx业委会与被上诉人就租赁合同的履行发生争议时,xx公司、xx业委会发函给上诉人,告知上诉人因被上诉人违约,其已要求与被上诉人解除租赁合同。在此情形下,上诉人发函告知被上诉人,称因被上诉人拖欠租金致房屋权利人行使合同解除权,被上诉人不再享有转租权,故其不再向被上诉人支付自2013年9月之后的租金。事实上,案外人xx公司以及xx业委会已于2013年9月分别与颐泉庄公司就系争房屋的三楼与一楼签订了房屋租赁合同,同时,颐泉庄公司与上诉人签订租赁合同,将系争房屋转租给上诉人,上诉人已按约向甲公司支付了系争房屋的全额租金。鉴于被上诉人与案外人xx公司就系争房屋三楼所建立的租赁关系经法院生效判决确认于2014年4月15日解除,被上诉人与xx业委会之间就系争房屋一楼所建立的房屋租赁关系于2013年12月10日之前并未解除,因此,在2013年9月至2014年4月15日期间,就同一租赁物实际上同时存在两份生效的转租合同,一份是上诉人与被上诉人间的租赁合同,一份是上诉人与颐泉庄公司间的租赁合同。而作为次承租人的上诉人,出于被上诉人违约可能致合同被案外人提前解除的考虑,选择了实际履行与甲公司之间的租赁合同,并无不当。因此,在上诉人已按约向案外人颐泉庄公司支付系争房屋自2013年9月起全部租金的情况下,被上诉人再向上诉人主张系争房屋自2013年9月11日起至2014年4月15日止的租金及房屋使用费,缺乏依据,本院不予支持。被上诉人如有证据证明房屋所有权人在租赁期间擅自将系争房屋收回并另租他人构成违约,可就该部分损失向案外人另行主张。据此,本院对原审判决予以改判。上诉人的上诉请求,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、撤销上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第2098号民事判决;二、驳回上海秋阁餐饮管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费2,474.86元,二审案件受理费人民币4,949.72元,均由上海秋阁餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。