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非居住房屋被征收或动迁,承租人能得到哪些补偿?
发布日期:2022-08-17 18:09    点击次数:74
 

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引言:征收和动迁概念不同,但是对于本文而言,征收和动迁并没有实质的区别,有时候只是称呼上的不同。本文将征收或动迁作为同一法律事件对待。

一、合同应当解除

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】

1、约定解除

某些房屋租赁合同会约定如果标的房屋遇政府征收或拆迁,则合同自动解除。这是附条件的解除,条件成就时合同自动解除【《合同法》第四十五条:“……附解除条件的合同,自条件成就时失效。……”】。如果合同约定的是如果标的房屋遇政府征收或拆迁,则出租方有权解除合同,则合同会因出租人行使解除权而解除。甚至,出租人和承租人协议解除,也属于广义的约定解除的范畴。

2、法定解除

(1)政府的征收决定一般属于不可抗力

《合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”政府的征收决定符合上述不能预见、不能避免、不能克服三个要件,属于不可抗力。但是,如果政府先发布征收公告,承租人和出租人又签订租赁合同,则政府的征收决定不属于不可抗力。

(2)符合法定解除条件

《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”因为符合法定解除条件,所以出租人和承租人都有权解除合同。

如果政府先发布征收公告,承租人和出租人又签订租赁合同,则应当认定为出租人违约(不能按约继续出租房屋给承租人)导致合同目的不能实现,则承租人有权依据《合同法》第九十四条第四项的规定【有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……有其他违约行为致使不能实现合同目的……】解除合同。

合同解除后的法律后果是《合同法》第九十七条的规定【合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。】在本文所讨论的问题里,除非是出租人违约,否则一般不适宜用“赔偿”,而应当用“补偿”更合适。

二、承租人可以获得的补偿

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条规定:“征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:被征收房屋的市场评估价格;设备搬迁和安装费用; 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;停产停业损失补偿。被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。”以上是被征收人或公有房屋的承租人(公有房屋的承租人的权利参照房屋的所有权人,不是我们一般所理解的产权房的承租人)所能获得的补偿的项目。需要注意的是:被征收人或公有房屋承租人所获得的补偿的项目可能多于或少于或与上述项目有交叉。

被征收人或公有房屋承租人将房屋出租给承租人,承租人将房屋用于生产经营。房屋被征收,承租人受到的损失包括设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失、装修残值的损失等等。再结合被征收人或公有房屋承租人可以获得的补偿的项目,承租人一般可以获得设备搬迁和安装费用补偿、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用的补偿、停产停业损失的补偿、装修残值补偿等。但是需要注意的是:并不是被征收人或公有房屋承租人所获得的上述项目的补偿一定应当全部给予承租人,因为被征收人或公有房屋承租人作为出租方其实也是在经营,也可能会因为政府征收而产生上述费用的损失。

放屁臭是怎么回事 62, 62);">附上海溶汇数码科技有限公司、上海溶汇数码科技有限公司唐山路分公司与上海室内装饰(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷案

案情简介:原告上海溶汇数码科技有限公司(以下简称溶汇公司)、上海溶汇数码科技有限公司唐山路分公司(以下简称溶汇分公司)诉被告上海室内装饰(集团)有限公司(以下简称室内公司)、上海室内装饰(集团)有限公司家具销售分公司(以下简称室内分公司)共有纠纷一案,本院受理后,依法追加上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称一征所)作为第三人,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告溶汇公司、溶汇分公司的法定代表人朱俊林及二原告的共同委托代理人王平、被告室内公司、室内分公司的共同委托代理人游明兰、张克勤、第三人一征所的委托代理人鹿全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告溶汇公司、溶汇分公司诉称,原告自2003年开始向被告承租上海市虹口区唐山路XXX号房屋作经营用房。2013年1月1日,双方签订房屋续租协议,租期至2014年12月31日止。2013年7月份,唐山路XXX号房屋被列为征收范围(虹口区92街坊)。后双方就搬迁补偿一事无法达成一致意见,故原告诉至本院,要求二被告支付二原告虹口区唐山路XXX号商铺征收补偿款及奖励补贴266,800元(包括停产停业损失14万元,装饰装修补贴25,000元,设备迁移及搬场补贴1,800元,营业执照费10万元)。被告室内公司、室内分公司辩称,不同意原告的诉讼请求,原告的主张没有事实依据。停产停业损失、设备迁移和搬场补贴都是根据面积计算的,是给产权人的,与原告无关。系争房屋本来就是商业用房,所以没有营业执照补贴。双方的租赁合同中明确约定,系争房屋遇上动迁合同自然终止。系争房屋2013年9月遇动迁,双方的租赁合同已经终止了,合同终止后原告应当在15天内搬离,双方互不赔偿对方的损失,商铺无论出租或者自己经营都是经营。装潢在合同中也有约定,原告征得我方书面同意才能装修,原告实际没有装修,也没有征得我方同意。系争房屋是被告搬场的,原告拒绝搬场,7月份搬场后,9月份双方进行了物品交接。我方自2015年1月开始停水停电,原告实际经营至2014年底,直到2015年7月原告才搬离,原告租金支付至2013年10月。第三人一征所述称,证照补贴应该是10万元,但是企事业单位除外,本案被告没有证照补贴。我方所有的补贴是针对产权人和公房承租人的,包括停产停业损失、装修、搬迁。停产停业损失是针对非居住用房,工业、营业、办公的都给的,无人使用也给的。房东和房客之间的纠纷自行解决。经审理查明:2013年1月1日原告溶汇公司(承租方,乙方)与被告室内分公司(出租方,甲方)签订《房屋租赁合同》,约定,甲方将其合法拥有租赁权的坐落在本市虹口区唐山路XXX号底层商铺(以下简称该房屋)出租给乙方,该房屋建筑面积25平方米。乙方租赁该房屋作为经营使用。甲乙双方约定,乙方向甲方续租该房屋。房屋租赁期自2013年1月1日起至2014年12月31日止,共计贰年。该房屋年租金为人民币40,800元,月租金为3,400元/月。第二年租金为人民币42,000元,月租金为3,500元/月。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定须向有关部门审批的,则还应报请有关部门批准后,方可进行。甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任:(一)该房屋因社会公共利益或城市建设需要经市、区政府批准动迁的;……。在租赁期内如遇市、区政府批准的动迁等项目,本合同自行终止,双方不承担违约责任,乙方应在收到甲方发出的搬迁通知的十五天内无条件撤出租赁场地。嗣后,由原告使用系争房屋。2013年12月19日,被告室内分公司向原告溶汇公司发出《通知函》,表示,近期接上海市虹口区人民政府旧区改造和房屋征收工作指挥部通知(虹府房征第7第8号文),本公司位于唐山路XXX号底层租赁给你的房屋已列入征收动迁范围。因此,根据双方签订的房屋租赁合同第9-1、10-5条款之规定,租赁合同将自行终止,请按合同规定做好撤离、归还房屋的准备工作。2014年6月20日,被告室内分公司再次向原告溶汇公司及其法定代表人朱俊林发出《房屋动迁再次通知函》,载明,你方租赁我司唐山路XXX号店面,系虹口区旧房改造和房屋征收范围。我司已于2013年12月正式通知你方,请依据双方签订的房屋租赁合同第9-1、10-5条款之规定,做好撤离、归还房屋的准备。谨请你方朱俊林先生于2014年6月30日前,来我司商谈租赁房搬迁等相关事宜。2014年12月23日,被告室内公司与拆迁人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、拆迁实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上企事业单位房屋拆迁与补偿协议》(以下简称拆迁协议)。根据拆迁协议,唐山路XXX-XXX号,建筑面积为59.83㎡,房屋性质为私房,房屋用途为营业。未经房地产登记且未经规土批准建造房屋建筑面积为21.5㎡。房屋补偿金额总计3,927,582元,包括评估价格3,350,480元、设备搬迁和安装费用800元、停产停业损失补偿335,048元(56,000元/㎡×10%×59.83㎡)、按期签约、搬迁奖励费167,524元(56,000元/㎡×5%×59.83㎡)、搬场费用补贴1,000元(15元/㎡×59.83㎡)、装饰装修费用补贴59,830元(1,000元/㎡×59.83㎡)、未经房地产登记且未经规土批准建造房屋建筑面积补贴12,900元。审理中,原告提供收据一份,证明其对系争房屋进行装修,支付装潢材料含人工费25,000元。审理中,第三人提供《虹口区92街坊房屋征收与补偿方案》,证明被征收非居住房屋内办理了营业执照并继续有效的,给予每证补贴100,000元,被征收人、公有房屋承租人为企事业单位的除外。因本案被征收人即被告室内公司系企事业单位,并未发放营业执照补贴。上述事实,经庭审质证,有原、被告及第三人的陈述、房屋租赁合同、租金发票、证明及授权公房清单、房屋动迁再次通知函、《房屋征收与补偿方案征收补偿协议》、通知函、物品提取备忘录、《虹口区企事业单位非居住房屋征收补偿办法》、《虹口区92街坊房屋征收与补偿方案》等证据佐证。

裁判原文节选【案号:上海市虹口区人民法院 (2015)虹民三(民)初字第2637号】本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。该合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止,但合同又约定在租赁期内如遇市、区政府批准的动迁等项目,本合同自行终止,故该合同应于上海市虹口区人民政府作出《房屋征收决定》之日即2013年9月3日终止。原告主张的营业执照补贴费用,由于《房屋征收与补偿方案征收补偿协议》并未列有该项补贴,且根据《虹口区92街坊房屋征收与补偿方案》,因被征收人室内公司系企事业单位,也不应取得该项补贴。关于停产停业损失补偿费用,虽然双方的租赁合同遇动迁自然终止,但直至动迁之时原告溶汇公司一直在该房屋内经营,动迁对其生产经营亦造成了一定的影响。另一方面,系争房屋长期由被告室内分公司出租,对其而言也是一种经营活动。故该项补偿款,本院将考虑原告实际使用房屋的情况、原、被告的实际损失及剩余租期等因素,酌情在原、被告之间分配。对于设备搬迁和安装费用及搬场费用,由于系争房屋由原告溶汇公司实际使用,该费用应由其按照使用面积取得相应部分。对于装饰装修补贴费用,原告仅提供一份收据,难以证明其对房屋进行了装修,且亦不符合双方合同约定。由于被征收人系被告室内公司,房屋承租人系原告溶汇公司,故相关补偿费用应由室内公司向溶汇公司支付。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(七)项、第九十七条之规定,判决如下:被告上海室内装饰(集团)有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海溶汇数码科技有限公司房屋征收补偿款70,752.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,300元,由原告上海溶汇数码科技有限公司、上海溶汇数码科技有限公司唐山路分公司负担3,000元,被告上海室内装饰(集团)有限公司负担1,300元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。