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房屋所有人为规避执行而赠与或以明显不合理的低价转让房产,债权人怎么办?
发布日期:2022-08-17 13:59    点击次数:121
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

 

引言:(1)乙欠甲钱,欠款到期未还,在甲起诉乙的诉讼阶段或者执行阶段,乙将其房产赠与丙或者以明显不合理的低价转让给丙,乙的其他财产不足以清偿对甲的欠款和利息等,甲应该怎么办?  (2)卖房人B在与买房人A的房屋买卖合同履行过程中卖房人B发生违约,买房人A起诉卖房人B继续履行合同,在诉讼或者执行阶段,B将系争房屋赠与给C或者以明显不合理的低价转让给C ,A应当怎么办? 

 

甲可以撤销乙的赠与或者低价转让行为,具体而言就是甲起诉乙和丙,请求撤销乙和丙签订的赠与合同或者房屋买卖合同;A可以撤销B的赠与行为或者低价转让行为,具体而言就是A起诉B和C,请求撤销B和C签订的赠与合同或者房屋买卖合同。

 

一、债权人行使撤销权的法律依据

《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。” 这是债权人(甲或A)行使撤销权的法律依据。

 

对于债权人的撤销权的概念,需要注意的是,这里的撤销权是合同保全的一种方式(另一种方式是代位权),是指因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害,或者债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以诉请撤销债务人的行为。此撤销权制度是为了保障债务人的责任财产(债务人的可以偿还债务的所有财产)不会不当地减少。该撤销权和《合同法》第五十四条【下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。】所规定的撤销权不是一个概念,《合同法》第五十四条所规定的撤销是为了保护合同当事人的意思表示真实和合同的公平而设置的制度,撤销因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解而签订的合同,和显失公平的合同。

 

二、撤销权行使的法律后果

《合同法解释一》第二十五条第一款规定:“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼,请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为,人民法院应当就债权人主张的部分进行审理,依法撤销的,该行为自始无效。”撤销权行使的法律后果是债务人的行为自始无效(前提是债权人享有撤销权),这也符合一般的法理。如果房子还未过户, 瞬玩族则不能再办理过户手续。

 

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”不论是直接适用该规定还是参照适用该规定,撤销权行使的进一步的法律后果之一就是返还财产给债务人:如房子已经过户给丙,则丙应当将房子过户回乙名下,然后甲再要求乙履行债务或者向法院申请强制执行;如房子已经过户给C,则C应当将房子过户回B名下,然后A再要求B履行债务(过户)或者向法院申请强制执行。

 

三、明显不合理的低价的认定标准

《合同法解释二》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;……”一般以市场价的70%作为认定是否是明显不合理低价的分界线,低于市场价的70%一般就可以认定为明显不合理的低价。市场价的确定一般是通过委托有资质的评估公司评估的方式确定;如果诉讼当事人都同意,也可以通过向中介机构询价等方式确定。

 

 

附原告梅某诉被告任某、任某债权人撤销权纠纷案

 

案情简介:梅某曾与任某某及案外人上海汇晶机电设备有限公司就借款合同纠纷向上海市长宁区人民法院提起诉讼,上海市长宁区人民法院于2007年10月16日作出(2007)长民二(商)初字第289号民事判决书。该案审理中,法院作出诉讼保全裁定,依法查封了任某某名下的上海市长宁区天山五村15号甲202室房屋(以下简称天山五村房屋)以及上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园2003号3A室房屋(以下简称豪都花园房屋)。任某某不服该案判决,提起上诉。上海市第一中级人民法院于2007年12月12日作出(2007)沪一中民四(商)终字第1760号民事裁定书,撤销了(2007)长民二(商)初字第289号民事判决,将该案发回重审。该案重审中,案外人上海汇晶机电设备有限公司已注销,故变更案件被告为夏素珍、陈红兰。该案被告陈红兰提出管辖异议,法院作出裁定,将案件移送上海市杨浦区人民法院审理。梅某不服该裁定,提出上诉,上海市第一中级人民法院作出(2008)沪一中民四(商)终字第400号民事裁定书,驳回上诉,维持原裁定。上海市杨浦区人民法院于2008年4月9日受理案件,于2009年4月9日作出(2008)杨民二(商)初字第626号民事判决书,判令任某某向梅某归还借款287,000元,及该款实际未清偿部分自2006年7月17日至实际支付之日按照月利率1%计算的利息。任某某不服该判决,提起上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月3日作出终审判决,驳回了任某某的上诉,维持原判。基于任某某认为查封其两处房屋的价值明显高于梅某的诉讼请求金额,在征得梅某的同意后,上海市杨浦区人民法院于2009年9月8日作出裁定,解除了对天山五村房屋的查封。

梅某就前一生效判决向上海市杨浦区人民法院申请强制执行,2009年10月12日该案经审核立案。任某某、任某就天山五村房屋于2009年10月14日签订《上海市房地产买卖合同》,合同记载的转让价款为68万元。上述202室房屋的权属于2009年10月29日被核准变更登记为任某所有。审理中,任某某、任某自认,上述买卖合同记载的转让款实际没有支付。

2009年10月9日,任某某向上海市高级人民法院申请再审,上海市高级人民法院于2009年12月11日裁定驳回了任某某的再审申请。

2009年12月10日,上海市杨浦区人民法院作出《拘留决定书》,认定任某某在法院立案执行后将天山五村房屋产权通过买卖形式转移至任某名下,且未履行生效法律文书确定的义务,该行为构成拒不履行,决定对任某某司法拘留十五日。上海市杨浦区人民法院认为,在本案讼争财产转移行为被撤销前,任某某无其他财产可供执行,裁定(2008)杨民二(商)初字第626号民事判决书该次执行程序终结。

原审另查明,任某某系通过公有住房出售的方式于2004年1月16日取得天山五村房屋的产权。

 

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市长宁区人民法院(2010)长民三(民)初字第289号】因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。任某某、任某之间虽然签订了《上海市房地产买卖合同》,但并不按照合同记载的转让价款支付房屋买卖的对价,实际是无偿转让了讼争房屋的所有权。上海市杨浦区人民法院已经认定了任某某、任某之间通过买卖形式转移讼争房屋所有权的行为导致了生效判决难以执行,对此应予以认同。梅某基于生效判决对任某某所享有的权利客观上不能实现,亦即受到了损害。由于讼争房屋的买卖合同其整体性不能割裂,故梅某主张的撤销权客观上亦不能单纯以梅某基于生效判决享有的债权数额为限。综合上述事由,梅某提出的债权人撤销权之主张,符合法律的相关规定,法院应予支持。讼争买卖合同被撤销后,基于该合同所变更的房屋权属亦应恢复至买卖合同签订之前的状态。据此,依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定,于二O一O年七月九日作出判决如下:一、撤销任某某、任某就上海市长宁区天山五村15号甲202室房屋于2009年10月14日签订的《上海市房地产买卖合同》;二、上海市长宁区天山五村15号甲202室房屋的权属恢复登记为任某某所有,任某某、任某应于判决生效之日起十日内配合办理恢复该房屋权属登记的相关事务。案件受理费人民币10,600元,由任某某负担。诉讼保全费人民币2,520元,由任某某负担。

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院 (2010)沪一中民二(民)终字第3226号】本院认为,不动产物权经登记对外具有公示效力,未经登记,不发生效力。虽然,系争天山五村房屋按九四方案购买,当时产权登记在任某某一人名下,但根据相关规定,按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。上诉人所称的共有人在长达十多年中,并未主张房屋产权,上诉人及其家庭成员对天山五村房屋为他们共同财产的确认并未以不动产登记的方式公示于外部。而且,系争房屋在前一次被法院查封期间,其他人也未以系争房屋共有人的身份向法院提出异议。因此,根据物权登记的公示、公信原则,上诉人为天山五村房屋的权利人,其在对外负有债务未能履行的情况下,处分系争房屋,侵害了债权人的利益。尽管被上诉人申请查封了上诉人豪都花园房屋,但根据上海市杨浦区人民法院执行裁定书的认定,在天山五村房屋转移行为被撤销前,上诉人无其他财产可供执行,故上诉人将天山五村房屋产权转移的行为,直接导致了生效法律文书无法履行,侵犯了被上诉人的合法利益。被上诉人据此行使撤销权,依法有据。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定,依法所作判决并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币10,600元,由上诉人任某某负担。

本判决为终审判决。