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房屋买卖中一方违约,谁来举证证明守约方的损失?
发布日期:2022-08-17 16:51    点击次数:59
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

一、违约金要以守约方的损失为基准进行调整

《合同法》第113条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

我国的违约损害赔偿实行的是完全赔偿原则,即违约方需对守约方的全部损失进行赔偿,包括实际损失(现有利益的损失,积极损失)和可得利益损失(消极损失)。司法实践中,损失(实际损失和可得利益损失)的1.3倍就是认定违约金是否过高的标准【注:(1)30%不是一成不变的标准;(2)即便违约金过高需要调低,也不一定必须调整到实际损失的1.3倍;参见最高院(2011)民再申字第84号案。  注:有人认为调整违约金的基准是“实际损失”,即《合同法》第二款规定的“损失”是指“实际损失”。如果这样理解,要把实际损失解释为包含现有利益损失(积极损失)和可得利益损失(消极损失),否则就会出现非常不公平的后果。】这个标准比较明确且具有可操作性。但是,谁来举证守约方损失的大小呢?这举足轻重!

二、守约方损失大小的举证责任

(1)举证责任

《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。” 《民诉法解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

主张违约金过高,请求法院或仲裁机构调低违约金的一般是违约方。根据上述举证责任的分配原则,应当由主张调整违约金的一方举证证明守约方的损失。

(2)司法实践

在司法实践中,对于损失的举证责任的分配则没有固定标准。

上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第2246号和上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第3201号判决认为应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。

上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第2257号判决认为法律赋予人民法院可以在一方当事人主张调整违约金的情况下以守约方的实际损失为基础,兼顾合同履行情况等因素对违约金进行调整的自由裁量权。

酒泉市中级人民法院(2014)酒民一初字第41号判决认为实际损失认为应当由守约方承担举证责任。

甘肃省高级人民法院(2015)甘民一终字第91号判决认为考虑到违约方不可能举出守约方损失的全部证据,那么其只要举出让法官对违约金约定公平性产生怀疑的证据即可。

辽宁省高级人民法院 (2015)辽审一民申字第716号判决认为, 当事人主张调整违约金,则合同当事人均对违约造成的实际损失负有举证的义务。在各方当事人均未提供充分的证据证明具体的实际损失的情况下,法院应当根据公平原则和诚实信用原则调整违约金。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第11条规定:“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。……非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。……”这样的法律规定明显是和《民诉法》、《民诉法解释》、《证据规则》的精神相背离。但是,这也体现出司法实践的无奈:违约方基本不可能举证证明守约方的可得利益损失。如果坚持让违约方举证证明守约方的实际损失,那么,《合同法》及相关司法解释关于调低违约金的规定就成了一纸空文,进而可能就会造成法院裁判结果的不公平。因此,对于可得利益的损失一般由守约方举证。但是,对于守约方的实际损失(现有利益损失,积极损失)的举证责任该《指导意见》没有作出说明。这就导致了不可操作性:损失=实际损失(积极损失)+可得利益损失(消极损失)。“实际损失”由违约方举证,“可得利益损失”由守约方举证。那么,“损失”到底由谁举证呢?

在房屋买卖合同纠纷中,任何一方都很难举证守约方的损失。如果让守约方举证,则守约方的所举之证据很可能因“非已产生之损失”和“和本案没有关联性”等原因而不被认可,这就会导致守约方遭受重大不利,也和违约金制度设置的初衷相背离,甚至和私法自治、公平正义的原则相背离。通过价值判决与利益衡量,应当由主张调整违约金的一方举证证明守约方的损失。

附蒋某某与翁某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2012年7月15日,蒋某某(甲方)与翁某某、陈某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,梦幻西游新副本约定,由乙方受让甲方自有的上海市海滨X村XXX号XXX室房屋,转让价款为人民币70万元,双方确认在2012年9月30日前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的,自乙方应付款期限之次日起算违约金,为逾期未付款日万分之5计算,直至实际付款日。逾期超过7日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付7日的违约金外,甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起2日内向甲方支付。待甲、乙双方签订本合同后当个工作日内,乙方应直接支付给甲方部分首期房价款计20万元。本合同签订前乙方已支付定金1万元亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款20万元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请49万元贷款的形式支付第二期房价款,乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过,其后的三个工作日内办理送件手续,且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过,且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后七个工作日内,甲、乙双方亲自或委托上海锐丰赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),并取得收件收据。待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证,且将该他项权证送交贷款银行后,乙方应支付给甲方第二期房价款,该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。双方确认,交易真实价格为61万元。上述合同签订后,翁某某、陈某某共计向蒋某某支付房款19万元。2012年10月9日,翁某某、陈某某(乙方)与蒋某某(甲方)签订《补充协议》,主要内容为,乙方由于造成在合同规定时间内(9月30日前)未按时支付甲方房款40万元造成滞纳金共计3,000元,于9月30日当天支付给甲方。剩余40万元房款甲乙双方约定在10月22日当天由乙方支付给甲方,如乙方到期未支付甲方剩余房款则按照签订的买卖合同相关规定执行。2012年10月10日,蒋某某(甲方)与翁某某、陈某某(乙方)重新签订《上海市房地产买卖合同》,约定双方于2012年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,其他条款内容则与上述7月15日所签合同一致。 后因双方未能继续履行合同,翁某某、陈某某诉至原审法院,请求判令解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》,蒋某某返还翁某某、陈某某购房款19万元。蒋某某则提起反诉,请求判令翁某某、陈某某按约支付房价20%的违约金12.2万元。 原审另查明,翁某某、陈某某分别于2012年10月4日、10月11日、11月11日转账支付蒋某某3,000元、3,000元、500元,共计6,500元。翁某某、陈某某表示,其中6,000元系翁某某、陈某某误以为自己违约为继续履行合同而向蒋某某支付的款项,其中的500元则系翁某某、陈某某误以为蒋某某会配合向交通银行申请贷款而向蒋某某支付的款项。蒋某某表示,该6,500元系翁某某、陈某某迟延付款的滞纳金。

裁判原文节选

一审【案号:上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第1645号】翁某某、陈某某与蒋某某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。根据合同约定,双方本应于2012年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,后经双方协商一致同意于2012年10月31日前申请办理转让过户手续,同时合同还约定了若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过,其后的三个工作日内办理送件手续,且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方,而根据查明的事实,在蒋某某配合提供贷款所需资料之后,翁某某、陈某某申请的银行贷款仍未经审核通过,由此可见,贷款未经审核通过与蒋某某并无关联。而翁某某、陈某某在知晓银行贷款未经审核通过后,此时已超过合同约定的申请办理转让过户手续的期限,但翁某某、陈某某仍未按约补足第二期房款给蒋某某,在庭审中也明确表示仍然需要贷款而无法一次性支付房款,可以认定,翁某某、陈某某已违反合同约定未按时付款,至于翁某某、陈某某主张因蒋某某迟延及拒绝提交贷款所需资料造成翁某某、陈某某无法按时付款,证据不足,法院实难采纳。现双方均同意解除双方之间买卖合同,故翁某某、陈某某要求解除双方之间买卖合同的诉讼请求,法院予以准许。合同解除后,蒋某某收取的房款19万元理应返还给翁某某、陈某某。翁某某、陈某某未按合同约定支付房款,已构成违约,应向蒋某某承担违约责任。故蒋某某要求翁某某、陈某某向其支付违约金的请求可予支持。至于违约金的金额,蒋某某主张按照合同约定的总房价款61万元的20%收取违约金12.2万元,翁某某、陈某某认为该违约金标准过高,法院根据违约情形、蒋某某的实际损失、翁某某、陈某某已经支付6,500元滞纳金的事实及本案实际情况,酌情调整为2万元。原审法院据此判决:一、解除原告(反诉被告)翁某某、陈某某与被告(反诉原告)蒋某某就上海市宝山区海滨X村XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》;二、被告(反诉原告)蒋某某于判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)翁某某、陈某某购房款19万元;三、原告(反诉被告)翁某某、陈某某于判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)蒋某某违约金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)终字第599号】本院认为,根据法律规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于因违约造成的损失应当由守约方承担举证责任。上诉人蒋某某在一审审理中虽提出其损失较大,但未能提供证据证明,其在二审中仅提供了金额为10,500元的律师费发票,但未提供证据证明其尚存在其他损失,由此本院认为,原审法院根据上述法律规定结合本案查明的事实所作出的判决正确,本院予以维持。上诉人蒋某某的上诉请求缺乏事实依据,本院不予支持。关于诉讼费负担问题,因蒋某某系守约方,且其提起反诉主张违约金的依据系合同约定,并无不当,故本案一、二审诉讼费用均应由违约方翁某某、陈某某负担。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 一、二审案件受理费人民币6,335元、诉讼保全费人民币1,570元,两项合计人民币7,905元,由被上诉人翁某某、陈某某负担。 本判决为终审判决。