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房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
发布日期:2022-08-17 07:12    点击次数:170
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法解释一》第十五条规定:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”第十八条第一款规定:“物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人受让该不动产或者动产时,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”

善意取得制度的目的是保护交易安全,维护交易秩序稳定。认定是否构成善意取得,关键点就在于“善意”的认定。所谓善意,就是不知道且不应当知道。具体到房屋买卖中的善意取得中的善意,就是买房人不知道且不应当知道卖房人无权处分。且对于买房人的“善意”的要求不是很高,只要买房人有合理的理由相信标的房屋的登记是真实的即可,或者只要买房人对于登记的产权人并非真实的产权人的不知道没有重大的过失即可。且如果真实的房屋所有权人认为买房人不构成善意取得,应当对买房人是恶意的(知道或者应当知道)承担举证责任。如此规定的原因是不动产登记具有公示公信效力。

《物权法解释一》第十五条关于举证责任的规定也符合“谁主张,谁举证”的一般法理【《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。” 《民诉法解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”】

综上,简单讲,对于房屋买卖中所涉及的善意取得中的“善意”的举证责任应当由主张买受方为恶意的一方(一般为房屋所有权人)承担。

附周某某与王甲房屋买卖合同纠纷案

案情简介:1、王乙、刘某某系夫妻关系,王甲为两人之女,王甲、周某某原系同事关系,现为一般朋友关系。王乙、刘某某、王甲原为上海市杨浦区国权东路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)权利人,为购买该房屋,王乙向上海银行股份有限公司静安支行贷款人民币(以下币种均为人民币)600,000元。2003年4月24日,王甲将该房剩余贷款491,145.06元全部结清。 2、2004年3月6日,王甲持(2004)湘长证外字第00528号公证书,以王乙、刘某某代理人和系争房屋共有人的身份,与周某某签订了一份《上海市房地产买卖合同》,双方约定,将本市国权东路XXX弄XXX号房屋以3,300,000元出售给周某某,于2004年3月31日前腾出房屋进行验收交接,付款方式为周某某于2004年3月6日支付定金960,000元,2004年4月6日前贷款到位付清2,340,000元。但对未按时付款、未按时交房的违约金没有约定支付金额、比例,只约定协商解决。双方还约定以转移占有为限,之前物业费由王乙、刘某某、王甲负担,之后物业费、税费由周某某负担。 3、合同签订后,周某某称以现金支付590,000元给王甲,以王乙、刘某某向其所借贷的400,000元冲抵部分房款。王甲自认收到上述房款。2004年3月25日,周某某以系争房屋为抵押与招商银行股份有限公司上海江宁支行签订了一份《个人住房抵押借款合同》,向该银行贷款2,310,000元。同年3月31日,上述贷款中第一笔1,318,000元汇入王甲的建设银行帐户。2004年4月2日,第二笔992,000元汇入同一账户。王甲对上述收款情况无异议。 4、2004年4月14日,系争房屋权利人登记为周某某。之后,双方未办理系争房屋相关的燃气使用户名、有线电视使用户名等变更手续,有线电视单据户名为王甲,燃气单据户名为刘某某。自合同签订至今,一直由王乙、刘某某支付相关费用。刘某某居住系争房屋至2009年底。周某某从未在系争房屋内居住,也未向王乙、刘某某、王甲提出系争房屋的交付、迁让等相关权利主张。 5、2004年5月13日至2007年1月30日期间,通过周某某银行账户归还招商银行股份有限公司上海江宁支行贷款总金额为2,646,295.91元,包括本金2,310,000元,利息334,477.56元,罚息669.65元,复息1148.70元。其中2005年12月至2006年12月期间的贷款206,382.01元系王乙归还,每月还贷金额最低15,695.07元至最高15,949.08元不等。 6、2006年6月10日,王甲因涉嫌犯诈骗罪被上海市公安局杨浦区分局刑事拘留,后取保候审。2007年4月,王甲因犯诈骗罪被杨浦法院判处有期徒刑三年,缓刑三年,并处罚金3000元。 7、2007年1月30日、2月15日,周某某又以系争房屋为抵押,向中国民生银行股份有限公司上海京门支行分别转按揭贷款2,130, 放屁臭是怎么回事000元、620,000元。2009年12月11日,周某某结清了上述贷款的余款及利息,共计2,680,647.05元。以上贷款中2007年2月至2009年11月期间的本息计461,002.45元系王乙归还,每月还贷金额最低11,757.90元至最高15,057.70元不等。 8、2009年8月11日,长沙市公证处向王乙发出《查询答复》,明确(2004)湘长证外字第00528号公证书系伪造。 9、2009年11月,王乙、刘某某起诉至杨浦法院,要求判令确认王甲、周某某之间签订的系争房屋买卖合同无效;系争房屋恢复原权属状态。原审中,周某某陈述房款分两次支付现金给王甲,第一次约四、五十万元,第二次为二百九十万元。杨浦法院重审另查明: 1、系争房屋上的抵押现已涤除,产权人仍为周某某。但该房屋已被多家法院分别查封。 2、2006年3月1日,王乙、周某某及案外人张某某签订了一份协议书,该协议书主要内容为:王甲欠徐协平总计730,000元,徐协平将该项债权转让给张某某,王乙同意代王甲按800,000元归还给张某某,协议第五条明确周某某同意以其名下的国权东路XXX弄XXX号房屋作为王乙向张某某清偿债务的担保。审理中,张某某证明周某某当时表示系争房屋实际权利人仍为王乙等人。 3、2009年9月15日,王乙出具一份承诺书,主要内容为:在系争房屋卖出过程中,王乙愿意积极配合,在与买方签订居间协议之日起,保证一个月内搬出。2009年9月16日,周某某出具一份委托书,内容为:现委托王甲处理国权东路XXX弄XXX号事宜,不得转委托。同日,王甲出具一份承诺书,主要内容为,国权东路XXX弄XXX号出售还清贷款和所有款项后的剩余房款归王乙所有。 4、2009年9月,周某某以总价6,800,000元将系争房屋出售给案外人邵某某、仇某某,邵某某、仇某某支付了5,200,000元房款给周某某。因(2010)杨民四(民)初字第289号民事判决将系争房屋的权利人恢复为王乙、刘某某、王甲,双方为此产生争议诉至杨浦法院,2011年1月17日,杨浦法院以系争房屋产权经终审判决确认周某某不再是系争房屋的产权人,房屋买卖合同已无法履行为由,作出(2010)杨民四(民)初字第2144号民事判决,邵某某、仇某某与周某某签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年8月30日解除,周某某应返还邵某某、仇某某购房款5,200,000元及利息等。 5、周某某于1996年4月18日与案外人费某在杨浦区民政局登记结婚。2011年1月29日,周某某与费某在杨浦区民政局协议离婚,离婚协议书中明确双方婚后置有房产并未涉及系争房屋。费某表示对周某某购买系争房屋知情并认可,虽然该房屋价值较高,但因周某某曾多次以此为抵押贷款,故其离婚时放弃分割,也未将该房屋作为夫妻共同财产列入离婚协议。

裁判原文节选:

一审重审【案号:杨浦法院(2011)杨民四(民)再重字第10号】所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同,未经追认,由行为人承担责任。本案中,系争房屋权利人原为王乙、刘某某、王甲,该房屋转让必须经所有产权人同意。王甲持伪造的公证文书,与周某某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,王甲自认收到周某某支付的房款2,900,000元并转交王乙,王乙予以否认。根据王乙用周某某银行账户归还部分贷款的行为,不能当然推定王乙对王甲出售系争房屋行为的追认,若王乙认可房屋出售的事实,则其为他人名下房屋还贷的行为明显悖于常理;同理,即使认定王乙的追认行为成立,也不能因王乙、刘某某的夫妻关系,就推定刘某某追认了王甲出售共有房产的行为。故王甲称伪造的公证文书系王乙提供及房款转交王乙的抗辩,缺乏依据,不予采信。王甲以自己及王乙、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为属于无权代理。此外,综观系争房屋买卖的全部过程,明显不同于该类房屋的一般交易习惯,存在诸多矛盾之处。首先,民事法律行为的意思表示应当真实。就买卖合意的达成看,周某某表示包括房价在内的合同主要条款均通过口头磋商达成一致,该说法遭王乙、刘某某否认,如王乙、刘某某确有为还债出售系争房屋的意思表示,则不需提供虚假的公证书,其本人可直接与周某某签订房屋买卖合同或提供真实的公证文件委托他人办理相关手续即可。其次,就房款的构成、支付情况看,买卖合同中约定的房款为3,300,000元,周某某陈述债务冲抵400,000元房款一节,因王乙、刘某某均对此不予认可,双方也无书面协议,故周某某的该项抗辩,难以采信。周某某提供的债务凭证系复印件,王乙、刘某某与周某某间上述的400,000元债权债务关系不属本案处理范围,当事人可另行解决。对2,900,000房款的支付、收取及扣除系争房屋原有贷款的金额,周某某、王甲前后陈述不一亦悖于常情。再次,从房屋的交付及实际使用看,根据合同约定,双方应于2004年3月31日交付房屋,但双方并未履行,周某某自购房后从未入住系争房屋,也未支付过水费、电费、燃气费、物业服务费等相关费用,更未办理物业、燃气、有线电视等使用户名的过户变更手续,周某某称购买系争房屋出租给王乙夫妇,王乙以代还贷款方式支付租金的抗辩,因王乙夫妇对此予以否认,双方从未签订过书面租赁合同,王乙每月的还贷金额为不等额,每月支付不等额的租金显与常理不符,而且在王乙未代付房屋贷款期间,周某某既未索讨租金,也没有要求交付房屋,亦有违常理。此外,在案证据显示,周某某出具过一份委托王甲处理国权东路XXX弄XXX号事宜的委托书,同日,王甲也出具了一份系争房屋出售后还清所有款项的余款归王乙所有承诺书,而王乙之前也出具了承诺书,表示愿意积极配合,保证卖房后一个月内搬出,再结合张某某的证词,王乙所述系争房屋未实际发生买卖更具合理性。最后,周某某与案外人费某的离婚协议中,夫妻共同财产并未涉及价值较高的系争房屋,明显有悖常理。综上,周某某并非本案的善意第三人。故王甲以自己及王乙、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为因无权代理未被追认及周某某非善意第三人而无效。因此所取得的财产应予返还。现王乙及刘某某要求确认于2004年3月6日签订的《上海市房地产买卖合同》无效,并恢复系争房屋原权属状态的诉请,应予支持。因王甲自认收到周某某支付的2,900,000元房款,应当由王甲负责返还收取周某某的房款。至于王甲称已将收到款项全部交付王乙和刘某某未提供证据证明,不予采信。据此,杨浦法院于2012年11月5日作出(2011)杨民四(民)再重字第10号民事判决:一、王甲以王乙、刘某某、王甲的名义与周某某于2004年3月6日就上海市杨浦区国权东路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、王甲、周某某将上海市杨浦区国权东路XXX弄XXX号房屋权利人恢复为王乙、刘某某和王甲(共同共有);三、王甲应在判决生效之日起十日内返还周某某房款2,900,000元。案件受理费33,200元,由王甲、周某某负担。

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2013)沪二中民二(民)再字第7号】本院认为,根据法律有关规定,善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时出于善意,则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。本案中,要判断房屋受让人周某某是否为善意时,应采取推定的方法,即推定受让人周某某是善意的,由原权利人王乙、刘某某对受让人周某某是否具有恶意进行举证,如果不能证明其为恶意,则推定其为善意。王乙、刘某某主张王甲与周某某在王乙、刘某某毫不知晓的情况下,使用伪造的公证文书,擅自非法签订了系争房屋买卖合同。而王甲抗辩公证文书和委托书是王乙、刘某某交给王甲的,王甲未伪造公证文书。因王乙、刘某某无证据证明周某某对伪造公证文书知情或参与,故周某某为善意。杨浦法院重审判决仅基于系争房屋过户七年后“周某某与案外人费某的离婚协议中,夫妻共同财产并未涉及价值较高的系争房屋,明显有悖常理”等而认定周某某非本案的善意第三人,缺乏事实及法律依据。基于周某某为善意第三人,并已支付合理对价,且系争房屋已过户至周某某名下,故认定系争房屋买卖合同为有效。至于公证文书的来源,王乙、刘某某与王甲对此有不同意见,王甲主张公证文书系王乙、刘某某向王甲提供。如采信王甲的意见,则王乙、刘某某对王甲与周某某签订房屋买卖合同是明知的,也是王乙、刘某某的真实意思表示,故房屋买卖合同应为有效。如公证文书系王甲伪造,那么王甲以自己及王乙、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为属于无权处分。根据上海鑫隆典当有限公司法定代表人陈文秀的陈述,王乙、刘某某在2004年底时已经知晓系争房屋的权利人为周某某,结合王乙在2005年12月起曾多次向周某某用于还贷的银行账户中归还贷款的行为,可推定王乙、刘某某以具体行为对王甲擅自处分系争房屋作出了追认,故房屋买卖合同仍为有效。杨浦法院重审判决认定房屋买卖合同无效,缺乏事实与法律依据,本院予以纠正。王乙、刘某某要求确认王甲、周某某之间签订的系争房屋买卖合同无效,系争房屋恢复原权属状态的诉讼请求,本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条之规定,判决如下:一、撤销上海市杨浦区人民法院(2011)杨民四(民)再重字第10号民事判决;。 二、驳回王乙、刘某某在重审中的全部诉讼请求。一审重审案件受理费33,200元,二审案件受理费33,200元,总计66,400元,由王乙、刘某某负担。 本判决为终审判决。