在线服务
涉及刑事犯罪,卖房人被骗,则房屋买卖合同无效?
发布日期:2022-08-17 03:20    点击次数:133
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

房屋交易过程中涉及的刑事犯罪以诈骗罪、伪造国家机关证件罪等为常见。在房屋交易中涉及刑事犯罪的,不论罪名是什么,站在卖房人的角度,往往是卖房人被欺诈或被胁迫而卖房,刑事犯罪的认定一般也都证明了卖房人被欺诈或被胁迫而卖房的事实。

但是刑事法律关系和民事法律关系是不同的法律关系,刑事责任和民事责任也是不同的责任,不能混淆。更不能说房屋买卖中涉及刑事犯罪,房屋买卖合同就一定无效。

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释二》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”】《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》:“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”这是关于合同无效的规定。只要且只有符合上述某一(或数项)规定的,房屋买卖合同才会被认定为无效。

“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”欺诈、胁迫订立的合同,只有损害国家利益的才是无效合同,否则只是可撤销或可变更的合同【第五十四条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。】。房屋买卖中即便存在欺诈或胁迫,一般也不会损害国家利益,因此不能认定为无效合同。

《民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。” 意思表示不真实的往往是法院认定合同无效的重要依据【严格来讲意思表示不真实的合同是不成立的】。对此,站在《合同法》第52条的角度从法理上解释,就是《民法通则》第五十五条的规定是效力性强制性规定。以意思表示不真实的合同无效为前提,卖房人被欺诈所签订的非真实意思表示的房屋买卖合同无效。

具体到本文所附案例,以意思表示不真实的合同无效为前提,一审以意思表示不真实为由确认合同无效是正确的。二审推翻一审的重要理由是“法院最终确认周乙所犯罪行为伪造国家机关证件罪”,即卖房人被欺诈的事实并没有得到法院的明确认定,以此为由推翻欺诈,进而推翻意思表示不真实,进而推翻一审判决,这个思路是正确的。但是判决书中的“即使存在欧阳某某被欺骗的事实,欧阳某某也是受周乙所骗,而非冯某某”就是画蛇添足了,因为不论是谁欺诈,只要卖房人被欺诈了,意思表示不真实了,按照“意思表示不真实的合同无效”的观点,这个房屋买卖合同就是无效的。

但是,毕竟新法优于旧法,《合同法》相对于《民法通则》是新法。《合同法》明确规定了欺诈是可撤销或可变更的事由,因欺诈所导致的意思表示不真实的合同是可撤销的合同。因此,还是不宜以刑事犯罪,欺诈,意思表示不真实等为由来认定合同无效。

附冯某某与欧阳某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2010年11月30日,欧阳某某和冯某某签订关于上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》,合同约定,房屋成交价为人民币(以下币种均为人民币)50万元整,双方应于2010年11月30日办理房屋交接手续及过户手续。房地产买卖合同附件三付款协议中约定,本合同签定后,乙方(冯某某)于2011年11月26日前支付全部房价款的2%计10,000元,作为定金,待支付尾款时抵作房价款。乙方于2010年11月30日前支付440,000元;于2010年12月30日前支付50,000元。合同落款处有欧阳某某和冯某某的亲笔签名。2010年11月30日,上海佳歆房地产咨询有限公司出具收据,表明收到冯某某支付的中介服务费10,梦幻西游新副本000元,同日,欧阳某某和冯某某及周乙到上海市普陀区房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。2010年12月6日,系争房屋产权登记在冯某某名下。交易手续完毕之后,冯某某女儿案外人杨某即通过其账户转账440,000元至欧阳某某账户。欧阳某某和周乙在内容为“房屋坐落铜川路XXX弄XXX号XXX室成交总额伍拾万元整。房屋权属产权建筑面积37.73平方米,交款人冯某某。收款方式现金。预付房款金额人民币肆拾伍万元整。收款事宜,购买上述房屋的款项。注:剩余购房尾款人民币伍万元整定于该房屋内所有户口全部迁出后当日付清”的收据上签名。同日周乙又通过转账方式将上述钱款转至其个人账户并悉数取出。由于系争房屋原存有租赁关系,在冯某某支付承租人预付租金3,000元后,承租人搬离系争房屋。现因买卖双方合同的履行发生争议,欧阳某某遂诉至原审法院要求确认系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。2011年1月30日,欧阳某某向上海市公安局普陀分局报案称,儿子周乙要求将孙子的名字加到欧阳某某所有的两套房屋的权证上,避免以后缴纳遗产税。嗣后其在周乙和案外人王某某的哄骗下,先后两次去交易中心办理了系争房屋及上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续。嗣后周乙给了欧阳某某两本房产证,其中系争房屋的权证登记在欧阳某某和周斌名下;上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋的权证登记在周乙名下。后由于有人上门要求欧阳某某搬出系争房屋,方才醒悟欧阳某某原所有的两套房屋均已过户给他人,而周乙给其本人的两本产权证均系伪造。2011年3月6日,周乙向上海市公安局普陀分局投案自首,次日周乙被刑事拘留,4月14日被依法逮捕。2011年8月1日上海市普陀区人民法院作出(2011)普刑初字第574号刑事判决:被告人周乙犯伪造国家机关证件罪,判处拘役六个月。该判决书载明:“上海市普陀区人民检察院指控,2010年9月、11月,周乙为偿还赌债,向其母亲欧阳某某谎称将欧阳某某所有的上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室、XXX室两套房屋过户到周乙名下及加写周乙儿子为房屋权利人,先后二次将欧阳某某骗至房地产交易中心,由欧阳某某在上海市房地产买卖合同上签字,将上述两套房屋出售给他人。同年12月,周乙为掩盖事实真相,在上海市曹杨路、中山北路附近,以人民币600元的价格,让他人伪造了两本证号分别为沪房地普字(2010)第025192号、025193号的上述两套房屋的上海市房地产权证,后将上述两本上海市房地产权证交给欧阳某某。经上海市公安局物证鉴定中心鉴定并经查证,上述两本上海市房地产权证均系伪造”。2011年9月5日,周乙刑满释放。本案原审审理中,欧阳某某出具《房地产评估报告书》称,2010年11月30日系争房屋的市场价格应为人民币767,300元,而涉案合同约定的成交价远低于上述价格,有失公平。对此冯某某表示,不认可欧阳某某所述的房屋市场价,认为本次交易部门的核定价为610,000元,冯某某购买系争房屋虽然房价略低于市场价,但冯某某承担了交易双方的税费和佣金,并一次性支付购房款,成交价略低也属合情合理。同时申请上海佳歆房地产咨询有限公司工作人员杨成到庭作证,证人表示,周乙要求卖房,遂向冯某某家人推荐且陪同冯某某家人上门看房,欧阳某某当时也在场,但房屋买卖细节都是和周乙沟通。系争房屋过户时,欧阳某某和冯某某及周乙都到现场。收款收据由冯某某女婿填写之后交由周乙签字,不存在周乙在空白收据上签字一说。在签订买卖合同之前,中介公司将冯某某支付的定金10,000元转交周乙。转交款项之时签过定金协议。对上述证人证言,冯某某不表异议,周乙则称只收到银行转账的440,000元,欧阳某某否认收取任何房款之事实。 周乙认为预付款收据的签名非其本人所签,并提出笔迹鉴定申请。之后周乙又表示,签名确是其本人所签,只是签名时收据是空白的,并撤回了鉴定申请。经原审法院释明,冯某某坚称系争房屋的房地产买卖合同有效,并表示只要系争房屋内户籍清空,即支付房屋余款50,000元。不考虑房地产买卖合同无效。若法院判定合同无效,无效的后果冯某某将根据实际情况另行主张权利。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市普陀区人民法院(2011)普民四(民)初字第81号】 生效的(2011)普刑初字第574号刑事判决书确认系争房屋买卖系周乙欺骗欧阳某某所为,而非欧阳某某出售系争房屋的真实意思表示,因此欧阳某某和冯某某签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。应按当事人之间的过错程度分别承担责任。由此冯某某应将房屋产权归还欧阳某某,欧阳某某应将所收钱款归还冯某某。根据查明的事实,虽然440,000元汇入欧阳某某账户,但根据钱款流向及周乙的陈述,法院有理由相信该款由周乙实际占用,故该款返还义务应由周乙承担。同理,中介公司转交的1万元也应由周乙承担。关于冯某某是否属善意取得,根据中介方的工作人员证词分析,整个交易过程冯某某未与产权人之一的欧阳某某就买卖事宜做任何沟通,同时交易的房价也低于核定价,交易过程存在明显瑕疵。故难以认定其属善意。经法院释明,冯某某仍坚持买卖合同有效,并表示若合同无效,将根据案件的实际情况另行主张权利,因此,本案仅就房款事宜作出处理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:一、欧阳某某与冯某某签订的关于上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;二、周乙应于本判决生效之日起十日内返还冯某某450,000元;三、冯某某应于本判决生效之日起十日内,将上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至欧阳某某名下。本案受理费8,800元,由周乙负担。

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第1621号】本院认为,欧阳某某作为系争房屋的权利人在出售系争房屋的买卖合同上签字,并亲自至房地产交易中心办理了系争房屋的过户手续,过户至冯某某名下。冯某某支付的440,000元房款系转入欧阳某某账户,欧阳某某出具的收据明确载明收到冯某某支付的房款450,000元。根据上述事实分析,可以视为欧阳某某知道出售房屋给冯某某。(2011)普刑初字第574号刑事判决虽载明检察机关指控周乙欺骗欧阳某某致使欧阳某某出售系争房屋的情况,但法院最终确认周乙所犯罪行为伪造国家机关证件罪。即使存在欧阳某某被欺骗的事实,欧阳某某也是受周乙所骗,而非冯某某。另外,虽然买卖合同约定的交易价格低于房地产交易中心核定的价格,但该情况并不必然导致买卖合同无效。综合上述情况,欧阳某某现仅以其受到欺骗、出售系争房屋并非其真实意思表示为由,主张系争房屋的买卖合同无效,理由不能成立,本院不予支持。欧阳某某与冯某某就系争房屋签订的买卖合同应继续履行。冯某某在本院审理中书面表示在继续履行房屋买卖合同的情况下,自愿补偿欧阳某某150,000元,并在系争房屋内户籍清空,房屋交付后即支付,冯某某自愿调高系争房屋的交易价格,系其对自身权利的处分,且未损害欧阳某某的利益,并无不妥,本院予以准许。本院确认冯某某与欧阳某某就系争房屋买卖的价格调整为650,000元。冯某某应在房屋交付时,将房款余额200,000元支付给欧阳某某。原审法院认定欧阳某某与冯某某就系争房屋签订的买卖合同无效欠妥,本院予以纠正。周乙经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条之规定,判决如下:一、撤销上海市普陀区人民法院(2011)普民四(民)初字第81号民事判决;。 二、对欧阳某某要求确认欧阳某某与冯某某于2010年11月30日就上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求,不予支持。三、冯某某与欧阳某某就上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋交易成交价调整为人民币650,000元。 一审案件受理费人民币8,800元,由被上诉人欧阳某某负担;二审案件受理费人民币8,800元,由被上诉人欧阳某某负担。本判决为终审判决。