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附义务赠与房产可以撤销?
发布日期:2022-08-17 20:55    点击次数:173
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。关于赠与的撤销的一般规定是《合同法》第186条【赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。】言外之意,在权利转移之后,赠与人原则上就不能撤销赠与了。以赠与房产为例,如果所赠与的房产已经过户和交房,则赠与人一般不得再撤销赠与。但是,这也有例外,即《合同法》第192条的规定。本文以附义务赠与为例进行说明。

《合同法》第190条规定:“赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。”第192条规定:“受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”第194条规定:“撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。” 如果赠与人赠与受赠人房产是附有义务的,受赠人不履行义务则赠与人有权撤销赠与,受赠人需将房产重新过户到赠与人名下。

当然,赠与所附义务是有限度的——赠与所附义务不得超过所赠与财产的价值。如果赠与所附义务超过赠与财产的价值,而受赠人已经履行了与赠与财产价值相当的义务,则赠与人不得以受赠人没有按照协议履行完毕赠与所附义务为由主张撤销赠与。因为赠与合同本为一个单务合同、无偿合同,其目的是使得受赠人获得利益,如果赠与所附义务超过了赠与财产的价值,则受赠人的利益实质上是受到损害的,这与赠与制度的价值和目的相违背。

关于合同法第192条规定的赠与的撤销制度,我们需要注意的是该条所规定的三种情形是法定的撤销事由。只要具备了这三种情形,赠与人即可以撤销赠与,不管赠与是否具有扶贫、救灾、道德性义务或者经过了公证。

附:陶某某诉张某某房屋买卖合同纠纷

案情简介:张某某为肢体一级残疾,婚姻状况为未婚。 2011年12月23日,张某某(甲方)与陶某某(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》一份,约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍,由乙方受让甲方位于某大道某弄4号101室的自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房屋建筑面积为44.84平方米。合同第2条约定:甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计500,000元,乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同补充条款(一)约定:90%产权转让,新产证为张某某占10%,陶某某占90%。合同附件三(付款协议)处为空白。合同签订后,陶某某并未向张某某支付任何房价款。2012年1月19日,张某某与陶某某共同向浦东新区房地产交易中心申请办理了系争房屋的产权转让手续,房地产价值为500,000元,转让人为张某某,受让人为张某某和陶某某,张某某的产权份额为10%,陶某某的产权份额为90%。2012年1月31日,浦东新区房地产交易中心将系争房屋的产权状况核准登记为张某某和陶某某按份共有,张某某的产权份额为10%,陶某某的产权份额为90%。 另查明,系争房屋原登记的权利人为张某某。 2014年4月17日,张某某起诉来院。庭审中,张某某提供了一份2011年9月1日其与陶某某签订的《承诺协议书》,内容为:兹有某大道某弄4号101室。张某某户主,产权房(私有)。产权人张某某, 放屁臭是怎么回事建筑面积44.84平方米。南北直套房(两室户)。由于本人已进入花甲之年,未婚无子女,四肢残疾人(壹级),身患遗传性严重疾病,“血友病”等多种疾病。但是本人在日常生活中需要家人和小辈照顾和帮助,所以本人愿意将自己的产权房暂转让给继承人亲外甥女陶某某,作为日常生活当中居住之用。如果房屋一旦动迁完毕之后,新房屋仍然归属于还给产权人(舅舅)张某某。陶某某对该份协议书的签字予以认可,但陶某某对协议书的内容有异议,其认为“承诺”二字是后加上去的,最后一段“如果房屋一旦动迁完毕之后,新房屋仍然归属于还给产权人(舅舅)张某某。”亦是后加上去的,协议书的落款日期也进行过改动,对协议书的其他内容无异议。此外,张某某提供了2013年11月1日至2014年4月9日的移动公司通话详单,证明在该段期间张某某、陶某某之间电话联系很少。陶某某对此无异议。陶某某申请了双方的邻居刘某某和江某某出庭作证,证人作证称:张某某身体不好,一直是由陶某某和其母亲照顾,陶某某很懂事,读书也很好,张某某很喜欢陶某某,就像亲女儿一样待陶某某,每年张某某生日陶某某都会买礼物给张某某,张某某认为其没有什么可以报答陶某某的,故将系争房屋赠与陶某某。关于陶某某在系争房屋的居住情况,双方一致确认,陶某某现已搬离系争房屋,系争房屋现由张某某和其保姆居住使用。原审审理中,张某某请求法院判令撤销2011年12月23日双方就某大道某弄4号101室签订的《房屋买卖合同》,并对该房屋产权登记恢复原状。陶某某则不同意张某某的上述诉讼请求。

裁判原文节选

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第14338号】原审认为,张某某和陶某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》后,陶某某未向张某某支付房屋价款,现系争房屋的产权已经核准登记为张某某和陶某某按份共有,张某某的产权份额为10%,陶某某的产权份额为90%,故原审认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方的真实意思表示,该合同名为买卖,实为赠与。鉴于双方在签订《上海市房地产买卖合同》之前签订过一份《承诺协议书》,该协议书中明确约定“张某某在日常生活中需要家人和小辈照顾和帮助,所以张某某愿意将自己的产权房暂转让给继承人亲外甥女陶某某,作为日常生活当中居住之用”,故原审认为双方的赠与合同系附义务的赠与,所附义务即为陶某某在日常生活中对张某某进行照顾和帮助,且鉴于协议书中对该项义务的履行期限并未作出明确约定且张某某将自己的产权房暂转让给陶某某系作为日常生活当中居住之用,现双方一致确认陶某某已搬离系争房屋,陶某某已无法在日常生活中再对张某某履行照顾和帮助的义务,且陶某某亦无需再将系争房屋作为日常生活当中居住之用,故张某某要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》,于法有据,原审法院予以支持。撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产,故张某某要求将系争房屋产权恢复至张某某一人名下,于法有据,原审法院亦予以支持。原审法院审理后于二○一四年七月八日作出判决:一、撤销张某某与陶某某于2011年12月23日就***房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、陶某某应于判决生效之日起十日内协助张某某将****房屋过户至张某某名下。案件受理费8,800元,减半收取计4,400元,由陶某某负担。

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第2225号 】本院认为,被上诉人与上诉人于2011年12月23日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,并将系争房屋90%的产权份额转移登记至上诉人名下,但根据本案查明的事实,上诉人并未支付任何房款,双方之间并无买卖系争房屋的真实意思,原审据此认定该合同名为买卖,实为赠与,并无不当,双方当事人对此亦无异议。因此,本案的处理关键在于被上诉人是否有权撤销上述赠与。上诉人主张被上诉人的赠与行为是基于上诉人及其母亲在赠与之前照顾被上诉人的原因,且赠与已经完成,故被上诉人无权撤销该赠与。被上诉人则主张双方之间系附义务的赠与关系,被上诉人在上诉人不履行义务的情况下有权撤销该赠与。对此,本院认为,根据双方签订的《承诺协议书》的约定,被上诉人并非无条件赠与系争房屋的产权份额,上诉人必须承担在日常生活中对被上诉人进行照顾和帮助的义务,原审据此认定双方之间系附义务的赠与关系,并无不当。本院同时注意到,被上诉人提供的协议书的签署日期确实存在涂改的可能性,上诉人亦认为该协议是在赠与完成之后签署的,但本院认为,即便该协议是在系争房屋产权转移登记之后签订的,上诉人同意签署的行为亦表明其对于之前赠与行为是附有义务的这节事实是确认的,并不能否定双方之间系附义务的赠与关系。上诉人关于因受欺骗而在协议上签名的主张,缺乏相应的依据,本院不予采信。现上诉人已搬离系争房屋,其事实上已经难以履行双方约定的照顾和帮助义务,原审法院结合本案具体情况,综合判定被上诉人的撤销权成立,于法不悖,本院予以认同。被上诉人既已撤销赠与,其要求上诉人返还赠与财产,于法有据,本院予以支持。综上所述,原审法院根据本案事实所作的判决,并无不当,本院予以维持。陶某某的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币8,800元,由上诉人陶某某负担。 本判决为终审判决。