在线服务
假离婚导致银行不能放贷,买房人构成违约?
发布日期:2022-08-17 11:06    点击次数:97
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

以下仅就一般情况进行简单说明,具体案情还要具体分析。

 

在房屋买卖过程中,银行扮演了一个很特殊的角色。买房人一般都要通过银行贷款支付部分房款,银行贷款申请不能获得通过或者银行放款时间迟延,都可能导致买房人违约。

 

网签版的房屋买卖合同(《上海市房地产买卖合同》)一般都会约定若买房人之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,则买房人应在过户日现金补足并支付给卖房人。有些网签版的房屋买卖合同(《上海市房地产买卖合同》)还会约定银行贷款应当在某个时间内实际发放到卖房人的账上,否则买房人就构成违约。  合同这样约定是合理的,因为这里面有两个法律关系:房屋买卖合同关系,借款关系。房屋买卖合同关系的当事人是卖房人和买房人,卖房人的主要合同义务是过户和交房,买房人的主要合同义务是付款。卖房人同意买房人以银行贷款的方式支付部分房屋价款,但是这并不会改变付款是买房人的合同义务(不是卖房人的合同义务)这一基本事实和义务分配。如果买房人的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度或者银行未在某个期限内实际放款,买房人就有义务现金补足,完成自己的付款义务,否则就会构成违约,需要承担违约责任。至于是因为什么原因导致的贷款未获通过,是第二个法律关系,即买房人和银行之间的借款合同关系(银行如有违约需向买房人承担违约责任),和卖房人没有关系。在此需要说明的是,违约责任一般是无过错责任,买房人因为第三人(银行)的过错导致没能履行自己的合同义务的,仍然要承担违约责任。

 

如果银行突然出台新的政策,严查假离婚的贷款申请人,一经发现便停贷【比如,对于“离婚”不到半年的房贷申请人严查,如果“离婚”前不符合贷款申请资格,即便离婚后符合贷款资格,且经过了审批,也直接停贷】。这很容易导致买房人措手不及,买房人很可能不能在合同约定的时间内再次获得贷款或者银行贷款不能实际发放而构成违约。那么, 瞬玩族这种突然实施的政策属于不可抗力或者情势变更吗?

 

《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”假离婚骗取银行贷款被“新政策”查出来的,不符合“不能预见”和“不能克服”两个要件。首先,这不符合“不能预见”这个要件,假离婚者通过假离婚来骗取银行贷款的时候,就应该预见到这种“自作聪明”的行为可能会被审查发现而不能获得贷款(因为这种不诚信的行为可能会导致后续的还款等发生困难,损害银行的利益);其次,这不符合“不能克服”这个要件,因为买房人可以通过自筹资金等方式来支付上述房款。

 

《合同法解释二》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号:“一、慎重适用情势变更原则,合理调整双方利益关系1、当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷,对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求,人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。2、人民法院在适用情势变更原则时,应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是一个逐步演变的过程。在演变过程中,市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件,严格审查当事人提出的“无法预见”的主张,对于涉及石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同,更要慎重适用情势变更原则。3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险,诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险。4、在调整尺度的价值取向把握上,人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果,而是要充分注意利益均衡,公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中,人民法院要积极引导当事人重新协商,改订合同;重新协商不成的,争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序,人民法院决定适用情势变更原则作出判决的,应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法[2009]165号)的要求,严格履行适用情势变更的相关审核程序。……” 上文已述,因假离婚被发现而不能获得贷款,买房人应当预见到。其次,买房人自身有明显的过错,法律不应过分地保护有过错的一方当事人,否则就不符合公平原则。这也和情势变更原则的价值取向相违背。如果法院适用情势变更原则免除了买房人的违约责任,则是在鼓励买房人通过假离婚这种有违公序良俗(《民法通则》第七条:民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。)的行为。所以,即便银行突然严查假离婚而导致银行停贷,也只能认定为属于商业风险。买房人不能以此为由解除合同且不承担违约责任。

 

综上,一般而言,因为假离婚而导致银行停贷,且买房人不能在房屋买卖合同约定的期限内再次获得银行贷款或者现金补足的,构成违约,需要承担违约责任。

 

需要说明的是,上述分析只是在最一般的请款下进行的分析,具体案情还要具体分析。有可能买房人因假离婚等原因不能获得贷款但是不构成违约。