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买房人限购,卖房人是否有义务配合买房人重新网签?
发布日期:2022-08-17 18:15    点击次数:129
 

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

一、卖房人有协助的义务

《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从合同法法理上讲,本条所规定的通知、协助、保密等义务是合同当事人的附随义务。这种附随义务在合同条款里没有明确约定,但是为了合同更好的履行,为了更好的实现合同目的,合同双方当事人都应当履行这些附随义务。买房人限购,在不改变合同条款(包括过户时间)的前提下,卖房人应当协助买房人重新网签。买房子不像在菜市场买菜,买房子是一个重大的不动产交易,涉及到的金钱很多,关系当事人利益甚巨。因此,行政机关为了规范交易流程,保护房屋买卖双方当事人的利益(顺便也是为了国家顺利地收点税),而设置了网签这个环节(在菜市场买菜不需要网签就是因为买菜这个交易不是那么的重大),这只是一种行政管理的需要(当然,我们非常肯定这种行政管理的正面效果)。这不是合同法上的概念,也不是当事人的权利和合同目的的一部分。卖房人配合买房人重新网签,只是为了更好的实现合同目的,不会损害卖房人的权利。卖房人有义务配合买房人重新网签,卖房人有协助的义务,这是卖房人的附随义务。

 

二、卖房人有权不配合重新网签的情形

卖房人有权不配合网签的情形有很多,很难穷尽。在此列举几种比较常见的情形:

1、改变合同条款的情形。《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致,可以变更合同。” 改变合同条款一般是以协议变更的形式实现的。既然是协议变更,其实就有一个要约和承诺的过程【《合同法》第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。” 第二十五条规定:“承诺生效时合同成立。”】买房人提议修改合同中的部分条款(一般表现为加重买房人的义务,如推迟付款时间、增加贷款比例、做低房价等)是要约,卖房人有权不承诺(即不同意)。当然,如果买房人所要进行的修改对于卖房人并无不利(如把贷款改为现金),卖房人还是应当配合的。

2、违法或者有违公序良俗的情形。《民法通则》第七条规定:“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。”《合同法》第七条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。” 对此,最常见的就是假结婚。很多买房人签了网签后发现自己没有购房资格,于是采取假结婚的方式取得购房资格。这是典型的有违公序良俗的行为。卖房人有权拒绝配合买房人做这种有违公序良俗的事,有权拒绝配合买房人重新网签。

    3、其他。

 

 

 

附:赵某某诉蔡某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2012年11月14日,赵某某(乙方)与蔡某某(甲方)通过案外人上海甲房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》,该合同约定,由乙方受让甲方自有的上海市某区某村17号602室房屋(以下简称“涉讼房屋”),该房屋建筑面积34.88平方米,转让价款人民币850,000元(以下币种相同)。甲、乙双方同意于买卖合同签订后当日,乙方向甲方支付购房定金30,000元,并支付第一笔房款310,000元;甲方同意乙方第二笔房款以银行贷款的形式支付,乙方应于双方签订买卖合同后自行向银行申请办理贷款490,000元,经贷款银行审核后若乙方的贷款不足申请的金额,则乙方应于甲乙双方进交易中心办理过户手续当日以现金自行补足甲方;乙方应于2013年3月31日前进交易中心办理过户手续当日支付甲方尾款20,000元。同时,双方又签订了补充协议将实际付款方式更改为:乙方于2012年10月27日支付甲方购房定金30,000元;乙方于甲乙双方签订房屋买卖合同的当日支付甲方首期房款190,000元;第二笔的付款方式不变;乙方于2012年12月31日前支付甲方尾款20,000元。庭审中,双方确认为方便赵某某贷款而做高房价。房屋买卖合同同时又约定,甲方于2012年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年4月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时, 阿斯达年代记积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条规定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金,合同继续履行。……”补充条款(二)规定,“在签订本合同时,甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,甲、乙双方同意按下列约定处理:1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续;2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失。”合同签订后,赵某某即向蔡某某支付了定金及首期房款共计220,000元。 2012年12月蔡某某因得知赵某某缴纳社保费尚未满一年,属于限购对象,没有按约交房。 2013年3月10日,双方及中介共同赴交易中心办理审税手续。双方确认交易中心当时答复外地人购房需缴纳社保费满一年,补缴不算,以签订合同的时间为准。尽管当日赵某某已符合购房标准,但在2012年11月14日签订合同时,赵某某缴纳社保费并未满一年,故无法办理过户手续,除非重新网签新合同。同日,在中介的协调下,赵某某向蔡某某承诺不追究蔡某某逾期交房的责任,希望蔡某某积极配合办理过户手续。 2013年3月18日,赵某某向蔡某某出具律师函,告知对方称赵某某已无需通过贷款形式支付房款,已筹足现金可随时支付,希望蔡某某及时配合办理交易过户手续并收取剩余房款。原审另查明,关于赵某某的城镇养老保险缴费情况,截至2012年10月22日,其已缴费月数为14月,其中,2011年1月至2011年12月没有缴费。赵某某曾于2012年3月补缴其2011年7月至2012年2月的养老保险费。截至2013年3月,赵某某城镇养老保险缴费累计已满12个月。 赵某某诉称,合同签订后,赵某某依约支付了首付款。按买卖合同附件三第3条约定,赵某某原拟通过贷款形式支付部分房款,后因赵某某已筹足现金,故已无需办理贷款,所有剩余房款均可于交易过户当日一次性付清。为此赵某某多次催促蔡某某按交易部门的要求配合赵某某办理相应的过户手续并收取剩余房款,但蔡某某均不予理会。赵某某现在完全符合购房资格,不属于限购范围之内,只要重新签订网签合同,更新合同的系统生成时间即可完成交易,但蔡某某拒不配合履行合同义务。赵某某认为依法成立的合同应当受到法律保护,当事双方均应遵照合同履约。蔡某某的行为已严重影响了正常交易。为维护赵某某自身权益,赵某某诉至法院,请求判令蔡某某继续履行与赵某某签订的《上海市房地产买卖合同》。庭审中,赵某某又增加诉讼请求要求判令:1、蔡某某按照赵某某已付款人民币22万元的日万分之五向赵某某支付逾期交房违约金,自2013年1月1日起至判决生效之日止;2、蔡某某按照赵某某已付款22万元的日万分之五向赵某某支付逾期过户的违约金,自2013年5月1日起至判决生效之日止。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第1219号】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵某某认为蔡某某没有继续履行合同,应承担违约责任。蔡某某没有继续履行合同的关键是无法完成房屋过户。根据《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》的规定,“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的,个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定,补缴的不予认可”。该购房之日在本案即赵某某签订房屋买卖合同之日。赵某某非本市户籍,在购房时社保费尚未缴满,对这点赵某某自己是明知的。其属于限购范围之内,在签订合同的时候其购房资格就有问题,现在无法过户的原因是合同签订之日赵某某的社保费并未缴满,因此是赵某某自身原因造成了合同无法继续履行,与蔡某某是否积极配合并无关系,并不存在蔡某某违约的问题。赵某某诉称要求蔡某某重新网签一份合同,以新的签合同时间来完成过户。对此,原审法院认为,该合同是独立的,合同订立自由,蔡某某有权利决定是否继续签订该份合同,并且签订此合同并非原房屋买卖合同内的履行内容,现蔡某某不愿重新签订合同无可厚非。关于交房,蔡某某辩称因当时得知赵某某的购房资格有问题,可能无法过户而没有按时交房,其实际是行使了不安抗辩权,此后,赵某某也确实在过户上发生了问题,造成合同无法履行,蔡某某延迟交房合法有据,原审法院对其抗辩予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条之规定,于二○一三年八月二十七日作出判决:驳回赵某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币11,763.50元,减半收取计人民币5,881.75元,由赵某某负担。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第2901号 】本院认为,本案的争议焦点为蔡某某是否负有继续履行与赵某某签署的《上海市房地产买卖合同》的义务。双方当事人于2012年11月14日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。赵某某在签订该协议时,尚未缴纳一年的社保费,因此根据上海市房屋限购政策的规定,其尚不能据此合同完成房屋的过户手续。然而,此不足以否定上述买卖合同的法律效力。根据上述买卖合同约定,双方应于2013年4月30日之前共同至房地产交易中心办理涉讼房屋的过户手续,然而,在2013年3月10日之前,赵某某已补交了相应社保费用。2013年3月10日,双方以及中介工作人员共同至房地产交易中心办理审税等手续时,交易中心工作人员表示,赵某某因签署买卖合同时尚处于限购之列,故其无法按照原先的合同进行过户,除非双方重新网签合同。显然,从该答复可知,房地产交易中心并未否定系争房屋过户的可能性,也并未向赵某某出具《不予办理房地产交易、过户通知》。就重新网签合同的性质而言,其仅系行政登记的需要,双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定,而是在网络上登记一个新的签署日期。因此,蔡某某重新与赵某某进行网签合同并非系与赵某某另行协商一个新的买卖合同,而是为了切实履行双方已签订的买卖合同,完成相应的配合义务而已。显然,蔡某某不履行该配合义务构成违约,应承担相应的法律责任。赵某某要求蔡某某继续履行《上海市房地产买卖合同》的主张合法有据,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定,判决如下:一、撤销上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第1219号民事判决; 二、蔡某某继续履行其与赵某某就上海市某区某村17号602室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》,于本判决生效之日起十五日内,配合赵某某将上述房屋过户至赵某某名下,并按照国家和上海市的有关规定缴纳税费。一审案件受理费人民币11,763.50元,减半收取计人民币5,881.75元;二审案件受理费人民币11,763.50元,皆由蔡某某负担。 本判决为终审判决。